§ I. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, UNSURLARI VE SÖZLEŞMEDEN ÖNCE ARAŞTIRILMASI GEREKEN KONULAR
23
IV. BENZERİ SÖZLEŞMELERDEN FARKLARI
37
A. Bedel Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Farkı
37
B. Mal Değişim (Trampa) Sözleşmesinden Farkı
39
C. Satım Sözleşmesinden Farkı
40
D. Arsa Satışı Karşılığı Kar veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmesinden Farkı
43
E. Yap – İşlet – Devret Sözleşmesinden veya Benzerlerinden Farkı
50
F. Üst Hakkından Farkı
53
G. Adi Ortaklıktan Farkı
54
H. Diğer İşgörme Sözleşmelerinden Farkı
56
I. Arsa Karşılığı Kooperatif Ortaklığından Farkı
57
J. Osmanlı Hukukundaki Mukataalı ve İcareteynli Vakıflarla Karşılaştırılması
61
K. Yüklemeli veya Koşullu Bağışlama Sözleşmesinden Farkı
63
L. İnançlı Temlik Sözleşmesinden Farkı
66
V. ULUSLARARASI İNŞAAT HUKUKU VE YURT DIŞI İNŞAAT UYGULAMALARI KAPSAMINDA KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMELERİ
68
A. Uluslararası İnşaat Sözleşmeleri ve Bunlardan Doğan Sorunların Çözümü
68
3. Milletlerarası Tahkim Kanunu
71
B. Yurt Dışı İnşaat Yapım Sözleşmeleri
72
C. Ülkemizdeki İnşaat Sözleşmeleri
74
1. Kamu İnşaat Sözleşmeleri
74
b. İş Ortaklığı (Joint Venture)
77
2. Özel Kişiler Arasındaki İnşaat Sözleşmeleri
77
3. Ülkemiz Sözleşmelerinin Genel Değerlendirmesi
78
a. Kamu İnşaat Sözleşmelerinin Değerlendirilmesi
78
b. Özel İnşaat Sözleşmeleri ve Bunlardan Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin Değerlendirilmesi
80
§ II. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ YAPILMADAN ÖNCE ARAŞTIRILMASI GEREKEN KONULAR
85
§ III. SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ VE DEĞİŞTİRİLMESİ
89
A. Resmi Şekil ve Arsa Sahiplerinin Tamamının Sözleşmede Yer Alma Zorunluluğu
89
1. Resmi Şekil Zorunluluğu
89
a. Vesayet Altındaki Arsa Sahibinin Durumu
100
b. Görme Engellilerin Durumu
102
c. İmza Atamayanların Durumu
102
2. Arsa Sahiplerinin Tamamının Sözleşmede Yer Alması Zorunluluğu
103
a. Önalım (Şufa) Hakkının Kullanılması
107
b. Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılması
118
c. İpotek veya Haciz Sahibinin Durumu
125
d. İntifa Hakkı Sahibinin Durumu
133
B. Şekle Aykırı Sözleşmenin Yerine Getirilmiş Edimler Bakımından Hukuki Sonuçları
140
C. Şekil Eksikliğinin İleri Sürülemeyeceği Haller
156
1. Geçersiz Bir Sözleşmenin Varlığı İspatlanmalıdır
156
2. Geçersizlik İddiası Hakkın Kötüye Kullanımı Kapsamında Değerlendirilebilmelidir
162
a. Tarafların Edimlerini Karşılıklı Olmak Şartıyla Tamamen veya Kısmen İfa Etmeleri
162
b. Taraflardan Birinin Edimlerini Tamamen Yerine Getirmesi
163
c. Yüklenici Tarafından İnşaatın Önemli Bir Bölümünün Yapılmış Olması
164
II. ÖNSÖZLEŞMEDE ŞEKİL
174
III. SÖZLEŞMENİN DEĞİŞTİRİLMESİ VE DEĞİŞTİRMEDE ŞEKİL
176
I. BAŞLANGIÇTAKİ İMKANSIZLIK
201
II. SONRAKİ İMKANSIZLIK
207
A. Kusurlu Sonraki İmkansızlık
211
B. Kusursuz Sonraki İmkansızlık
213
III. İMKANSIZLIK – MÜCBİR SEBEP –BEKLENMEYEN HAL – AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ ARASINDAKİ İLİŞKİ VE SÖZLEŞMENİN UYARLANMASI
229
§ V. TARAFLARIN BORÇLARI
243
I. ARSA SAHİBİNİN BORÇLARI
243
A. Arsayı Teslim Borcu
243
B. İnşaatın Yapımı Konusunda Vekalet Verme Borcu
245
C. Arsayı veya Arsa Payını Devir Borcu ve TBK m 97 (BK m 81) Hükmünün Uygulanması
255
1. Birlikte İfa Uygulaması
271
D. İmar Uygulamasının Arsa veya Arsa Payını Devir Borcuna Etkisi
297
E. Kat İrtifakı Kurulmasının Mümkün Olmaması
302
F. Aile Konutu Şerhinin Etkisi
311
II. ARSA SAHİBİNİN TAŞINMAZ DEVİR BORCUNUN TEMİNAT ALTINA ALINMASI
324
A. Yüklenicinin Geri Vermekten Kaçınma (Alıkoyma) Hakkı
324
B. Sözleşmenin Tapuya Şerhi
333
C. Yüklenicinin Ödemezlik Definde Bulunması
367
D. Yüklenicinin Kanuni İpotek Hakkı (TMK m 893) Var mıdır?
368
III. YÜKLENİCİNİN BORÇLARI
387
A. İnşaatı Sözleşmeye Uygun Yapma Borcu
387
1. Sözleşme Masraflarını Karşılama Borcu
388
2. İmar Mevzuatı ve Sözleşmeye Uygun Projeleri Hazırlatma ve Ruhsat Alma Borcu
388
3. İnşaatı Sadakat ve Özenle Yapma Borcu ve Bu Borca Aykırılıkların Başlıcaları
400
a. Sözleşmeye Aykırı İmalatlar Yapılması ve Davranılması
406
b. İmar Mevzuatına Aykırı Davranılması
408
aa. Ruhsata Aykırı veya Ruhsatsız Yapı Nedeniyle İmar Kanunu ve Türk Ceza Kanunu Kapsamında Oluşacak Sorumluluğun Özel Olarak İncelenmesi
431
bb. Yapı Kayıt Belgesinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine Etkisi
451
aaa. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde İfa Kapsamında Yapı Kayıt Belgesinin Dikkate Alınmasını Gerektirir Durumlar Ne Olabilir?
453
aaaa. Tarafların Anlaşması
453
cccc. Yapı Kayıt Belgesine Karşı Çıkılmasının Haklı Olmaması veya Hakkın Kötüye Kullanılması Kapsamında Kalması
455
dddd. Arsa Sahibinin Tazminat Hakkı
456
eeee. Yapı Kayıt Belgesi Alınmasına Karşı Çıkılmasının Haklı Nedenlere Dayanması
456
c. Komşu Taşınmazlara veya Altyapı Tesislerine Zarar Verilmesi
458
d. İş Güvenliği Mevzuatına Aykırı Davranılması veya Üçüncü Kişilere Verilen Zararlar
459
e. Yüklenicinin Dolandırıcılık Suçundan Cezai Sorumluluğu
461
aa. Yüklenicinin Dolandırıcılık Teşkil Eden Fiilleri
470
aaa. Aynı Bağımsız Bölümü Birden Fazla Kişiye Satması
470
bbb. Mevcut Olmayan (Devri Objektif Olarak İmkansız) Bağımsız Bölümün Satılması
472
ccc. Devri Subjektif Olarak İmkansız Taşınmazın Satımı
472
ddd. Bir Kooperatife Daire Sayısından Daha Çok Üye Kaydı Yapılması veya Üye Yapılmadan Para Alınması
473
eee. Taahhüt Edilen Özelliklere Aykırı Bina veya Bağımsız Bölüm Yapılması
474
fff. Birlikte Tasarruf ve Sıra Tespiti Yöntemi İle Ev Sahibi Olma
475
ggg. Gerçeğe Aykırı Hakediş Tanzimi
476
ğğğ. Kat Karşılığı İnşaat Yapılacağına İnandırılan Kişinin Taşınmazını Satış İle Ele Geçirme
477
hhh. Mahkeme, Tapu ve İcra Dairelerinde Hileli–Muvazaalı İşlemler Yapılması
478
aaaa. Yüklenicinin Arsa Sahibini Dolandırması
478
bbbb. Yüklenicinin Arsa Sahibi İle Birlikte Hareket Ederek Üçüncü Kişileri Dolandırması
478
cccc. Yüklenicinin Üçüncü Kişilerle Birlikte Hareket Ederek Arsa Sahibini Dolandırması
480
B. İnşaatı Teslim Borcu
481
1. İnşaatın Teslim Tarihinin Belirlenmemiş Olması
485
a. İnşaata Başlamada Temerrüt
485
b. İnşaatı Teslimde Temerrüt
487
2. İnşaatı Teslim Tarihinin Belirlenmiş Olması
489
a. İnşaata Başlamada Temerrüt
489
aa. İnşaata Başlama Tarihi Sözleşme ile Belirlenmemiştir
489
bb. İnşaata Başlama Tarihi Sözleşme ile Belirlenmiştir
492
b. İnşaatı Teslimde Temerrüt
495
aa. Teslimin Yapı Kullanma İzni Alınması Şartına Bağlanması
506
bb. Temel Üstü Vizesi (Ruhsatı) ile İlgili Uygulamadaki Durum
517
cc. Teslim Süresinin Uzaması (Ek Süre) (Süre Uzatımı)
521
aaa. Ek Süre İle İhbar (Bildirim) Yükümlülüğü Arasındaki İlişki
530
C. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu
537
1. Bedel Karşılığı İnşaatlarda (Genel Olarak) Ayıba Karşı Tekeffül Borcu
537
a. Konuyla İlgili Hukuki Metinler
537
b. Ayıba Karşı Tekeffül Sorumluluğunun Genel Şartları
538
aa. İnşaat Tamamlanarak Teslim Edilmiş Olmalıdır
538
bb. İnşaat ayıplı olmalıdır
540
cc. İş Sahibi Muayene ve İhbar Külfetini Yerine Getirmelidir
540
c. İş Sahibinin İnşaatın Ayıplı Olmasından Doğan Hakları
545
2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu
548
a. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Ayıpla İlgili Olarak Genel Hükümlerin Uygulanabileceği Görüşü
551
b. Muayene ve İhbar Külfetinden Doğan Hak Kayıplarını Önleme Amacı Taşıyan Yüksek Mahkeme Kararları
557
c. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Genel Hükümlerin Uygulanması
565
aa. Birlikte İfa Uygulaması veya Aynen İfa İstemi
567
bb. Aynen İfadan Vazgeçip Müspet Zarar Talep Etmesi
569
cc. Arsa Sahibinin İleri Etkili Fesih Hakkı
572
dd. Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi
577
d. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ayıba Karşı Tekeffül ile İlgili Diğer Önemli Hususlar Özellikle Bağımsız Bölümün Devrinden Sonraki Sorumluluğun Kapsamı
578
D. Sözleşme ile Kararlaştırılan Diğer Borçlar
584
1. Arsa Sahibi veya Yüklenicinin ya da Üçüncü Kişilerin Ek Menfaat Sağlamaya Yönelik Talepleri
589
IV. FAZLADAN VEYA DAHA İYİ VASIFTA YAPILAN İMALATIN DURUMU
591
A. Yüklenicinin Fazladan Bağımsız Bölüm Yapması
591
1. İmar Durumundaki Menfi Değişimin Paylaşıma Etkisi
598
B. Yüklenicinin Bağımsız Bölümlerin Alanlarında Büyütme veya Niteliğinde Değişiklik Yapması
600
C. Yüklenicinin Ortak Alanlarda Fazladan İş Yapması
603
D. Yüklenicinin Arsa Sahibine Ait Bağımsız Bölümler İçinde Fazladan veya Sözleşmede Kararlaştırılan Vasıftan Daha Yüksek Vasıfta İmalat Yapması
610
V. ARSA SAHİBİNİN ALACAĞININ TEMİNAT ALTINA ALINMASI
617
A. Yükleniciden Teminat Senedi Alınması
617
B. Yükleniciden Teminat İpoteği Alınması
619
C. Yükleniciden Banka Teminat Mektubu Alınması
622
D. Arsa Payının Teminat Olarak Tutulması
624
E. Yüklenicinin Aczi Halinde Arsa Sahibinin Dönme –Fesih Hakkı (TBK m 98)(BK m 82)
625
1. Yüklenicinin İflası
627
a. Yüklenicinin Davacı Olduğu Davalar
635
b. Yüklenicinin Davalı Olduğu Davalar
635
c. Yüklenicinin İflasının Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Haklara Etkisi
636
aa. Aynen İfaya Yönelik Talepler İle İflas İlişkisi
636
bb. Müspet Zararın Tazmini İle İflas İlişkisi
638
cc. Dönme İle İflas İlişkisi
640
aaa. Yüklenicinin İflasına veya İfa Güçsüzlüğüne Dayalı Dönme
641
bbb. Yüklenicinin Temerrüdüne Dayalı Dönme
641
dd. İleriye Etkili Fesih İle İflasın İlişkisi
643
F. Arsa Sahibine Geri Alım (Vefa) Hakkı Tanınması
655
§ VI. TARAFLARIN BORÇLARINI İFA ETMEMESİNİN SONUÇLARI
663
I. SÖZLEŞMELERİN TARAFLARA BORÇ YÜKLEMESİ BAKIMINDAN AYRIMI
663
II. GENEL OLARAK BORÇLUNUN TEMERRÜDÜ VE BUNUN SONUÇLARI
666
A. Borçlunun Temerrüdünün Şartları
666
1. Borç Muaccel Olmasına Rağmen İfa Edilmemelidir
667
2. Borcun İfası Mümkün Olmalıdır
667
3. İhtar veya İhtara Gerek Bulunmayan Hallerin Varlığı Şartı
671
4. Mehil (Süre) Tayini veya Mehil Tayinine Gerek Olmayan Hallerin Varlığı
680
a. Süre Verilmesi (Mehil Tayini) ve İhtar Arasındaki İlişki
689
5. Alacaklı Edimi Kabule Hazır Olmalıdır
693
6. Borçlunun Temerrüdünde Kusurun Önemi
694
B. Borçlunun Temerrüdünün Sonuçları
695
1. Ortak Kusurun Seçimlik Hakların Kullanılmasına ve Tazminata Etkisi
706
2. Aynen İfadan Vazgeçerek Müspet Zararın Tazmini veya Sözleşmeden Dönme İradesinin Hemen (Derhal) Beyan Edilmesi
711
3. Cezai Şartı Talep Etmede Temerrüdün ve Kusurun Önemi
711
5. Zararın Belirlenme ve Tazminatın Hesaplanma Anı
720
C. Yüklenicinin Temerrüdü ve Bunun Sonuçları
722
a. Arsa Sahibinin Nama İfa ve Eksik İşler Bedelinin Tahsili Talebi ile Aynen İfayı Sağlaması
725
b. Nama İfa Yapmadan Sadece Eksik İşler Bedelinin Tahsili Talebi ile Aynen İfa
738
c. Pasif Aynen İfa Talebi
746
d. Aynen İfa Hallerinde Gecikme Tazminatı Kavramı ve Gecikme Tazminatının Belirlenmesi
749
aa. Gecikme Tazminatına Faiz İstenmesi
766
bb. Kira Kaybı Hangi Süreyle Sınırlı Olarak İstenebilir?
771
aaa. Nama İfada Gecikme Tazminatı (Kira Kaybı)
771
bbb. Eksik İşler Bedelinin Tahsilinde
772
ccc. Pasif Aynen İfa Talebinde
773
cc. Gecikme Tazminatı ile Birlikte Bağımsız Bölümdeki Değer Düşüklüğü İstenebilir mi?
775
e. İfaya Ekli Ceza Kavramı
775
aa. İfaya Ekli Cezai Şartın Tenkisi veya Butlanı
783
bb. Gecikme Tazminatı (Özellikle Kira Mahrumiyeti) – İfaya Eklenen Ceza Kavramlarının Arasındaki Farklar, Uygulamadaki Karmaşa ve Çözüm Önerisi
796
f. Aynen İfa Taleplerinin Yarışması
805
2. Aynen İfadan Vazgeçip, Müspet Zararın Tazmini Talebi
807
a. Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinde Müspet Zararın Değişim (Mübadele) Teorisine Göre Tazmini Talebi
811
b. Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinde Müspet Zararın Fark Teorisine Göre Tazmini Talebi
818
c. Müspet Zararın Tazmini ile İlgili Doktrin Görüşlerinin Değerlendirilmesi
829
aa. Mübadele Teorisine Göre Müspet Zararın Tazmini Konusunda Doktrin Görüşünün Değerlendirmesi
829
bb. Fark Teorisine Göre Müspet Zararın Tazmini Konusunda Doktrin Görüşünün Değerlendirmesi
830
3. Sözleşmenin Geriye veya İleri Etkili Feshi Talebi
832
a. Sözleşmeden Dönme (Aktin Geriye Etkili Feshi) + Menfi Zarar (TBK m 125/3) (BK m 108/2)
832
aa. Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinden Dönme Beyanın Hüküm ve Sonuçlarını Doğurduğu Anın Belirlenmesi
840
aaa. İadede Devletin Sorumluluğu
879
bbb. Arsa Sahibinin İade Borcu
883
aaaa. Sözleşmede Kararlaştırılan Ücrete Göre İadenin Belirlenmesi Görüşü ve Buna Dair Kararlar
894
bbbb. Yüklenicinin Masraflarının veya Ediminin Objektif Değerinin İadede Dikkate Alınması
897
cccc. Arsa Sahibinin Malvarlığındaki Artışın Dikkate Alınması Gerektiği Görüşü
905
dddd. Görüşlerin Değerlendirilmesi
906
ccc. Yüklenicinin İade Borcu
916
dd. Edimlerin İadesi, Menfi Zarar ve Sebepsiz Zenginleşme Arasındaki İlişki
940
ee. Seçimlik Cezai Şartın Talep Edilmesi
944
aaa. Seçimlik Cezai Şart ile Dönme (Cayma) Cezası Arasındaki Ayrım
950
bbb. Seçimlik Cezai Şart ile İfaya Ekli Cezai Şart Arasındaki Ayrım
962
ccc. Seçimlik Cezai Şartın Ayni Bir Edim Olarak Kararlaştırılması
963
b. Aktin İleriye Etkili Feshi (Ya da Sadece Feshi) + Her Türlü Zarar Ziyan Talebi
966
aa. Kavram ve Tartışma
966
bb. İleriye Etkili Fesih Şartları
969
cc. Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinde İleriye Etkili Feshin Gerçekleşme Biçimi
982
dd. İleriye Etkili Feshin Sonuçları
994
D. Arsa Sahibinin Temerrüdü ve Bunun Sonuçları
999
2. Müspet Zarar Tazmini
1005
3. Sözleşmeden Dönme
1017
4. İleriye Etkili Fesih
1018
E. Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Manevi Tazminat İsteme Şartları
1018
§ VII. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN YORUMU VE TAMAMLANMASI
1029