Apartman ve Site Yönetimi El Kitabı
2. Baskı,
Eylül 2023
Kitabın Detayları
Dili:
Türkçe
Ebat:
13x19
Sayfa Sayısı:
448
Kitabın Fiyatı:
480,00₺
24 saat içerisinde temin edilir.
Kitabın Açıklaması
Bir vazifeyi üstlenmek; kişiye yetkiler sağlamakla birlikte, sorumluluklar da yükleyecektir. Apartman ya da site yöneticiliği, yüklenilen mesuliyetin elden edilen yetkiden fazla olduğu bir iştir.
Bu öyle bir iştir ki; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nu bilmek yeterli gelmez ve işini iyi yapmak isteyen bir yöneticinin ayrıca İş Kanunu, Kişisel Verilerin Korunması Kanunu ile İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu başta olmak üzere birçok mevzuata da hâkim olması gerekir.
İşte bu kitapta, temel olarak Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında hem kat maliklerini hem de yöneticileri ilgilendiren konular açıklanırken; bir yandan da yukarıda bahsi geçen kanunlarla ilgili temel konular açıklanmıştır. Hatta bugüne kadar bir apartman ve site yönetimi kitabında yer almamış derecede detaylı bir iş sağlığı ve güvenliği bölümü de yine kitapta yerini almıştır.
Kitapta KVKK ve İSG özel bölümleri dışında; toplu yapı, yönetici ve kapıcı için de birer müstakil bölüm oluşturulmuştur.
Ayrıca her yöneticinin sıklıkla karşılaşması muhtemel 42 soruya özel 40 cevap verilmiş ve bu cevaplar Yargıtay kararlarıyla desteklenmiştir. Böylece ortaya tam bir uygulama rehberi çıkmıştır.
Bu baskıda; önemli bir değişiklik olan Kat Mülkiyeti Kanunu'nda zorunlu arabuluculuk bölümü de kitaba eklenmiştir.
Bu kitap; başta apartman/site yöneticileri ile profesyonel yöneticiler olmak üzere, Kat Mülkiyeti Kanunu'na ilgi duyan kat malikleri, kiracılar ve avukatlar için bir başucu eseri olacaktır.
Kitabın Konu Başlıkları
Kat Mülkiyeti Kanunu
Kat Malikleri Kurulu
Yönetici
Konut Kapıcısı
Toplu Yapı
KVKK
Kat İrtifakı
İş Sağlığı ve Güvenliği
Kitapla İlgili Kategoriler
Yorumlar
Kitabın İçindekileri
Önsöz
7
Kısaltmalar
19
Giriş
21
1. BÖLÜM:
KAT MALİKİ KAVRAMI VE GENEL TANIMLAR
1.1. KAT MÜLKİYETİ VE KAT MALİKİ KAVRAMLARI
23
1.2. KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI FARKI
25
1.3. ORTAK YERLER
27
1.4. EKLENTİLER
29
1.5. BAĞIMSIZ BÖLÜM
30
2. BÖLÜM:
KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI
2.1. ANA GAYRİMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK
33
2.2. ORTAK YERLERDE İNŞAAT, BOYA VE ONARIM
33
2.3. BAĞIMSIZ BÖLÜMDE TESİS, DEĞİŞİKLİK VE ONARIM
35
2.4. GENEL GİDERLERE KATILMA
36
2.5. AİDAT ÖDEMEKTEN KAÇINMAK
37
2.6. AİDAT VE GİDER ÖDEMEYEN KAT MALİKİ HAKKINDA İCRA TAKİBİ
37
2.6.1. Ödenmeyen Aidattan Kiracının Sorumluluğu
38
2.7. GİDERE SEBEP OLAN KAT MALİKİ
39
2.8. BİNANIN YA DA SİTENİN SİGORTALANMASI
39
2.9. AİDAT VE GİDERLERİN ÖDENMEMESİ HALİNDE KİRACININ DURUMU
40
2.10. BAĞIMSIZ BÖLÜME GİRME MECBURİYETİ
41
2.11. BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDE AÇILABİLECEK İŞYERLERİ İLE YASAK İŞLER
42
2.12. DİĞER KAT MALİKLERİNİN HAKLARINI ÇEKİLMEZ HALE GETİREN KAT MALİKİNİN MÜLKİYET HAKKININ DEVRİ
46
3. BÖLÜM:
YÖNETİM VE DENETİM FAALİYETLERİ
3.1. YÖNETİM PLANI
49
3.1.1. Yönetim Planının Önemi
51
3.2. KAT MALİKLERİ KURULU
53
3.2.1. Kaç Adet Kurul Olmalı?
53
3.3. KAT MALİKLERİ KURULUNUN TOPLANTI ZAMANI
54
3.3.1. Olağan Toplantı Zamanı
54
3.3.2. Olağanüstü Toplantı Zamanı
55
3.4. KAT MALİKLERİ KURULUNUN YETER SAYILARI
56
3.4.1. Oybirliği Aranan Haller
57
3.4.2. Kat Maliklerinin Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Aranan Haller
58
3.4.3. Beşte Dört Oy Çoğunluğu Aranan Hal
59
3.4.4. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Kavramı
59
3.5. KAT MALİKLERİNİN OY HAKKI
61
3.5.1. Genel Kural
61
3.5.2. Birden Fazla Kat Malikinin Varlığı
61
3.5.3. Ehliyetsiz Kat Maliki
61
3.5.4. Alınacak Kararla İlgili Kat Malikinin Oy Hakkı
62
3.5.5. Oy Hakkının Vekile Kullandırılması
62
3.6. KAT MALİKLERİ KURULUNUN KARARLARI
64
3.6.1. Kararların Niteliği
64
3.6.2. Kararlara İtiraz
65
3.6.3. Hâkimin Müdahalesi
66
3.6.4. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Zorunlu Arabuluculuk
66
4. BÖLÜM:
YENİLİK VE İLAVELERİN YAPILMASI
4.1. FAYDALI YENİLİKLER
73
4.1.1. Engelliler İçin Yapılacak Tadilatlar
74
4.1.2. Isı Yalıtımı, Yakıt Dönüşümü ve Merkezi Sistem Değişiklikleri
75
4.2. ÇOK MASRAFLI VE LÜKS YENİLİKLER
77
4.3. BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVE EDİLMESİ
78
4.4. TEMLİK TASARRUFLARI VE ÖNEMLİ İŞLER
80
5. BÖLÜM:
KAT MÜLKİYETİNİN VE
KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ
5.1. KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ
81
5.1.1. Anagayrimenkulün Arsasıyla Birlikte Yok Olması veya Kamulaştırılması
81
5.1.2. Anayapının Harap Olması
82
5.1.3. Bildirme Ödevi ve Kaydın Silinmesi
83
5.2. KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ
84
6. BÖLÜM:
TOPLU YAPILAR
6.1. TOPLU YAPI KAVRAMININ TARİHSEL VE KANUNİ GELİŞİMİ
86
6.1.1. 1966–1983 Arası Dönem
87
6.1.2. 1983–2007 Arası Dönem
87
6.1.3. 2007 Sonrası Dönem
88
6.2. TOPLU YAPI / SİTE FARKI
89
6.3. TOPLU YAPININ KURULMASI
90
6.4. 2007 ÖNCESİ YAPILMIŞ MEVCUT SİTELERİN TOPLU YAPIYA GEÇMESİ
91
6.4.1. Toplu Yapıya Geçilmezse Ne Olur?
92
6.4.2. Her Site Toplu Yapıya Geçmeli midir?
93
6.5. TOPLU YAPILARDA ORTAK YERLER
97
6.5.1. Toplu Yapılarda Ortak Yerlerin Tapu Kaydı
97
6.5.2. Toplu Yapılarda Ortak Yerlerin Tespiti
97
6.6. TOPLU YAPIDA YÖNETİM
98
6.6.1. Blok Bazında Yönetim / Blok Kat Malikleri Kurulu
98
6.6.2. Ada Bazlı Yönetim / Ada Kat Malikleri Kurulu
100
6.6.3. Toplu Yapı Bazlı Yönetim / Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu
101
6.6.4. Toplu Yapı Kurullarında Toplanma Zamanları
103
6.7. TOPLU YAPIDA YÖNETİCİ ATANMASI
103
6.7.1. Toplu Yapı Yöneticisinin Atanması
104
6.7.2. Blok Yöneticilerinin Atanması
105
6.7.3. Blok Niteliğinde Olmayan Bağımsız Yapılara Yönetici Atanması
106
6.8. TOPLU YAPILARDA GİDERLERE KATILMA
107
6.9. TOPLU YAPIDA GEÇİCİ YÖNETİM
108
7. BÖLÜM:
YÖNETİCİ ÖZEL BÖLÜMÜ
7.1. YÖNETİCİ’NİN TANIMI, ATANMASI VE GÖREV SÜRESİ
110
7.1.1. Yöneticinin Tanımı
110
7.1.2. Yöneticinin Zorunlu Olup Olmaması
110
7.1.3. Yöneticinin Atanması
111
7.1.4. Yöneticinin Görev Süresi
118
7.1.5. Yöneticinin Atanamaması
118
7.1.6. Yöneticinin Teminat Göstermesi
119
7.1.7. Yöneticinin İlanı
119
7.2. YÖNETİCİ’NİN GÖREVLERİ
119
7.2.1. Genel Yönetim İşleri
120
7.2.2. Defter ve Belge İşleri
127
7.2.3. İşletme Projesinin Yapılması
128
7.3. YÖNETİCİ’NİN SORUMLULUKLARI
130
7.3.1. Yöneticinin Hesap Vermesi
132
7.4. YÖNETİCİ’NİN HAKLARI
132
7.4.1. Yöneticinin Çekilmesi
132
7.4.2. Yöneticinin Ücreti
133
7.4.3. Yönetici ücretinden vergi ve SGK kesintisi
135
7.4.4. Yöneticinin Giderlere Katılması
136
7.5. YÖNETİMİN VE YÖNETİCİNİN DENETLENMESİ
137
7.5.1. Denetçi Görevlendirilmesi
137
7.6. YÖNETİCİNİN HUKUKİ VE CEZAİ SORUMLULUĞU
138
7.7. PROFESYONEL SİTE YÖNETİMİNİN GÖREVLENDİRİLMESİ
139
8. BÖLÜM:
KONUT KAPICISI ÖZEL BÖLÜMÜ
8.1. KAPICININ HUKUKİ STATÜSÜ
143
8.2. KAPICININ TANIMI VE GÖREVLERİ
144
8.3. KAPICININ İŞE ALINMASI
145
8.4. KAPICI İÇİN İŞ SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİ
146
8.5. KAPICI KONUTU
150
8.5.1. Kapıcı Konutunun Zorunlu Olup Olmadığı
151
8.5.2. Kapıcı Konutunun Ölçüleri ve Nitelikleri
162
8.5.3. Kapıcı Konutunun Kirası ve Diğer Giderleri
163
8.6. KAPICI ÜCRETİ
165
8.6.1. Kapıcıya Maaş Bordrosunun İmzalatılması
166
8.6.2. Kapıcının Maaşı Elden Ödenebilir mi?
167
8.7. KAPICILARIN ÇALIŞMA SÜRELERİ
168
8.7.1. Denkleştirme ya da Yoğunlaştırılmış İş Haftası Kavramı
169
8.7.2. Kapıcının Haftalık Çalışma Süresi
171
8.7.3. Kapıcının Ara Dinlenme / Mola Süreleri
172
8.7.4. Kapıcının Çalışma Sistemi Nasıl Belirlenebilir?
173
8.7.5. Kapıcının Çalışma Süreleri ile İlgili Sık Yapılan Hatalar
175
8.8. KAPICININ HAFTA TATİLİ
175
8.9. KAPICININ YILLIK ÜCRETLİ İZNİ
176
8.10. KAPICININ ULUSAL BAYRAM VE GENEL TATİL GÜNLERİNDE ÇALIŞMASI
181
8.11. KAPICININ YOĞURT PARASI / SÜT PARASI HAKLARI
183
8.12. KAPICININ İŞTEN ÇIKARILMASI
185
8.12.1. Kapıcının İş Sözleşmesinin Feshinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
186
8.13. KAPICININ KIDEM TAZMİNATI
187
8.14. KAPICININ KISMİ SÜRELİ (PART–TİME) ÇALIŞTIRILMASI
193
8.14.1. Kısmi Süreli Çalışan Kapıcının Hafta Tatili Ücreti
194
8.14.2. Kısmi Süreli Çalışan Kapıcının Kıdem Tazminatı
195
9. BÖLÜM:
APARTMANLARDA VE SİTELERDE KVKK UYGULAMASI
9.1. 6698 SAYILI KİŞİSEL VERİLERİN KORUNMASI KANUNU NEDEN VAR?
198
9.2. KVKK KAT MALİKLERİ İÇİN NEDEN ÖNEMLİ?
199
9.3. KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NA GÖRE VERİ SORUMLUSU
205
9.4. KVKK’YA İLİŞKİN TEMEL TANIMLAR
207
9.5. KİŞİSEL VERİ KAVRAMI
210
9.6. HANGİ BİLGİLER KİŞİSEL VERİDİR?
211
9.7. KİŞİSEL VERİLER HANGİ ŞARTLARDA İŞLENEBİLİR?
213
9.8. AÇIK RIZA
218
9.9. AYDINLATMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
220
9.10. KVKK KAPSAMINDA YAPILMASI GEREKENLER
223
9.10.1. Kat Maliklerinin Açık Rızasının Alınması
224
9.10.2. Aydınlatma Metinlerinin Hazırlanması
226
9.11. KVKK UYUMU SAĞLANMAZSA NE OLUR?
226
10. BÖLÜM:
APARTMANLARDA VE
SİTELERDE İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ
10.1. ÇALIŞANI OLMAYAN APARTMAN YA DA SİTE
230
10.2. 6331 SAYILI KANUN’A TABİ OLMAK NE ANLAMA GELİR?
230
10.3. 31/12/2023 TARİHİNE KADAR SORUMLULUK YOK MU?
231
10.4. APARTMAN VE SİTELERDE TEMEL İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ GEREKLİLİKLERİ
236
10.4.1. Hukuki Prosedürler
239
10.4.1.1. Çalışan Temsilcisi Görevlendirme Yükümlülüğü
239
10.4.1.2. Risk Değerlendirmesi
240
10.4.1.3. Acil Durum Planları, Yangınla Mücadele ve İlkyardım
245
10.4.1.4. İş Kazası ve Meslek Hastalıklarının Kayıt ve Bildirimi
254
10.4.1.5. Sağlık Gözetimi
254
10.4.1.6. Çalışanların İş Sağlığı ve Güvenliği Eğitimi
255
10.4.1.7. Çalışanların Mesleki Eğitimi ve Mesleki Yeterliliği
258
10.4.1.8. Yolcu Asansörleri
262
10.4.1.9. Periyodik Kontrol Kriterleri
268
10.4.1.10. Elektrik Tesisatı, Topraklama Tesisatı ve Yıldırımdan Korunma Tesisatı
278
10.4.1.11. Yangın Tesisatı, Yangın Algılama ve Uyarı Sistemleri, Havalandırma ve Klima Tesisatları
285
10.4.1.12. Kaldırma ve İletme Ekipmanları, Yürüyen Merdiven ve Bantlar
289
10.4.1.13. Basınçlı Kap ve Tesisatlar, Kazanlar
291
10.4.1.14. Yangın Söndürme Cihazları
292
10.4.2. Fiili Durumlar
294
10.4.2.1. Bina Sağlamlığı ve Dayanıklılığı
295
10.4.2.2. Merdivenler ve Sahanlıklar
296
10.4.2.3. Acil Çıkış Yolları ve Kapılar
298
10.4.2.4. Otomatik Yatay Raylı Kapılar ve Kollu Bariyerler
299
10.4.2.5. Otomatik Dikey Raylı Kapılar
302
10.4.2.6. Otomatik Bina Giriş Kapıları
303
10.4.2.7. Manuel Yatay ve Dikey Raylı Kapılar
304
10.4.2.8. Trafik Düzenlemesi
305
10.4.2.9. Elektrikle İlgili Riskler
306
10.4.2.10. Kazan Daireleri
309
10.4.2.11. Kompresörler
311
10.4.2.12. Jeneratörler
313
10.4.2.13. Depolar ve İstif Alanları
315
10.4.2.14. Asma Katlar, Verandalar, Çardaklar ve İstif Raf Sistemleri
316
10.4.2.15. Rögarlar, Kuyular, Lağımlar, Yer Altı Girişleri
318
10.4.2.16. Biyolojik Riskler
320
10.4.2.17. Kişisel Koruyucu Donanımlar
320
10.4.2.18. Basınçlı Tüpler
323
10.4.2.19. Çevresel İş Güvenliği Riskleri
325
10.4.2.20. Dış Cephe, Çatı vb. Dışarıdan Hizmet Alınarak Yaptırılan İşler
326
10.4.2.21. İş Sağlığı ve Güvenliğinin Koordinasyonu
330
10.5. APARTMAN VE SİTELERDE İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİNİN ÖNEMİ VE SON SÖZLER
331
11. BÖLÜM:
SORU CEVAP VE YARGITAY KARARLARI BÖLÜMÜ
11.1. BAĞIMSIZ BÖLÜMDEKİ SU SIZINTISI, DİĞER BAĞIMSIZ BÖLÜME ZARAR VERİRSE NE OLUR?
335
11.2. İŞYERİNİ TANITMAK İÇİN BİNANIN CEPHESİNE TABELA / REKLAM PANOSU ASILMASI İZNE TABİ MİDİR?
337
11.3. BİNADA YER ALAN BİR BAĞIMSIZ BÖLÜMDEN KAYNAKLANAN OLUMSUZLUĞUN GİDERİLMESİ İÇİN KİRACI DAVA AÇABİLİR Mİ?
338
11.4. BİNADA KÖPEK BESLENMESİ YASAKLANABİLİR Mİ?
339
11.5. KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARINA KARŞI 1 VE 6 AYLIK SÜRE GEÇTİKTEN SONRA İTİRAZ EDİLEBİLİR Mİ?
344
11.6. AİDAT LİSTESİ ASMAK SUÇ MU?
348
11.7. KAT MALİKİ KENDİ DAİRESİNDE MUTFAĞIN YERİNİ DEĞİŞTİREBİLİR Mİ?
350
11.8. KİRACI, KAT MALİKLERİ KURULU KARARINA İTİRAZ EDEBİLİR Mİ?
355
11.9. KİRACI, KAT MALİKLERİ KURULUNDA OY KULLANABİLİR Mİ?
357
11.10. SİTE İÇİNDEKİ ELEKTRİK TRAFOSU DIŞARI NASIL ALINABİLİR?
357
11.11. APARTMAN ÇATISINDA BAZ İSTASYONU KURULABİLİR Mİ? VAR OLAN BAZ İSTASYONU NASIL KALDIRILABİLİR?
361
11.12. OLAĞANÜSTÜ TOPLANTIYA ÇAĞRI NASIL OLMALIDIR?
364
11.13. KAT İRTİFAKLI BİR TAŞINMAZ 634 SAYILI KANUN’A TABİ MİDİR?
366
11.14. MESKENİN İŞYERİ OLARAK KULLANILMASI İÇİN ŞARTLAR NELERDİR?
368
11.15. GÜRÜLTÜ YAPAN KOMŞU İLE İLGİLİ NE YAPILABİLİR?
370
11.16. CAM BALKON YAPTIRMAK İSTEYEN KAT MALİKİNİN İZİN ALMASI GEREKİR Mİ?
374
11.17. ÇATI ONARIMI KARARI NASIL ALINIR?
376
11.18. KLİMA MONTAJI İÇİN KAT MALİKLERİNDEN İZİN ALMAK GEREKİR Mİ?
380
11.19. BALKON DEMİRİ YAPTIRMAK İÇİN İZİN GEREKİR Mİ?
381
11.20. AYIPLI MAL VE EKSİK İŞLER İÇİN DAVAYI YÖNETİCİ AÇABİLİR Mİ?
383
11.21. BİNANIN SİGORTALANMASI KARARINI KİM VERİR?
386
11.22. YÖNETİCİ VE DENETÇİ KAT MALİKİ OLMAK ZORUNDA MIDIR?
386
11.23. HANGİ MASRAFLAR KİRACIDAN VE HANGİLERİ KAT MALİKİNDEN İSTENMELİDİR?
388
11.24. AİDAT MİKTARI SERBESTÇE BELİRLENEBİLİR Mİ?
390
11.25. AİDAT ÖDEMEYEN KAT MALİKİ HAKKINDA İCRA TAKİBİNİ KİM YAPABİLİR?
393
11.26. KAT MALİKLERİ KURULUNUN KARARI İÇİN İPTAL DAVASI KİME KARŞI AÇILIR?
394
11.27. YÖNETİM PLANI NASIL İPTAL EDİLEBİLİR?
396
11.28. DAİRESİ BOŞ DURAN EV SAHİBİ AİDAT ÖDEMEK ZORUNDA MIDIR?
397
11.29. HER APARTMANDA YÖNETİCİ OLMAK ZORUNDA MIDIR?
399
11.30. YÖNETİCİ EN ÇOK KAÇ YIL İÇİN VE KAÇ DEFA SEÇİLEBİLİR?
400
11.31. KAPICI DAİRESİ KİRAYA VERİLEBİLİR Mİ?
401
11.32. OLAĞAN KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISI KAÇ GÜN ÖNCEDEN BİLDİRİLMELİDİR?
402
11.33. ÖĞRENCİYE EV KİRALANMASI YASAKLANABİLİR Mİ?
403
11.34. GÜVENLİK KAMERASI KOYMAK İZNE TABİ MİDİR?
407
11.35. KONUT TAHSİSİ KARŞILIĞI ÜCRETSİZ KAPICILIK YAPTIRILABİLİR Mİ?
411
11.36. SİTE HAVUZUNDA CANKURTARAN OLMASI GEREKİR Mİ?
412
11.37. ISI PAY ÖLÇER TAKILMASI ZORUNLU MU? HANGİ ÇOĞUNLUK GEREKİR? HESAPLAMASI NASIL YAPILIR?
416
11.38. DIŞ CEPHENİN BOYANMASI İÇİN GEREKEN ÇOĞUNLUK NEDİR?
426
11.39. KAPALI OTOPARKA LPG’Lİ ARAÇ ALINABİLİR Mİ?
428
11.40. SİTE HAVUZUNA TESETTÜRLÜ MAYO İLE GİRİŞ YASAKLANABİLİR Mİ?
429
11.41. SİTE OTOPARKINA ELEKTRİKLİ ŞARJ İSTASYONU KURULABİLİR Mİ?
431
11.42. BİNA GÜÇLENDİRME KARARI NASIL ALINIR? RİSKLİ YAPI TESTİ NASIL YAPTIRILIR?
436
Sonuç
445
Kavramlar Dizini
447
Kitabın Fiyatı:
480,00₺
24 saat içerisinde temin edilir.
Bu kitaplar da ilginizi çekebilir
Kat Mülkiyetinde Yöneticinin Hukuki Sorumluluğu
Özlem Kaya
Apartman ve Site Yönetimi
Özgür Biyan
Kat Mülkiyetinde Hâkimin Müdahalesi
Muhammet Sönmez
Gerekçeli Örnek Toplu Yapı Yönetim Planı
E. Saba Özmen, Can Ariz
Hakkımızda
|
Uluslararası Yayınevi Belgesi|
2023 Kaynakça Dokümanı|
Kişisel Verilerin Korunması |
Üyelik|
Siparişlerim|
İade Politikası|
İletişim