GENEL OLARAK SÖZLEŞMELER VE KİRA SÖZLEŞMESİ
I. SÖZLEŞMELERE DAİR GENEL BİR DEĞERLENDİRME
26
A. İsimli (Tipik) Sözleşmeler
26
B. İsimsiz (Atipik) Sözleşmeler
27
II. KİRA HUKUKUNUN ÜLKEMİZDEKİ GELİŞİMİ
27
III. KİRA SÖZLEŞMESİNİN YENİ TBK.’DAKİ YERİ
31
IV. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI VE UNSURLARI
35
a. Kira Sözleşmesine Konu Olabilecek Eşya
36
b. Kira Sözleşmesine Konu Eşyanın Sınırı ve Kapsamı
36
2. Kullanım ve Yararının Kiracıya Bırakılması
37
a. Genel Olarak Kira Bedeli
37
4. Tarafların Anlaşması
38
V. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI
39
2. Kiraya Verenin Ayni Hak Sahibi Olmaması Hali
44
3. Birden Fazla Malikin Bulunması
45
4. Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesi
48
VI. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TÜRLERİ
48
A. Yalın Kira Sözleşmesi
49
2. Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
49
B. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi
50
1. Konut ve Çatılı İşyeri Kirası
50
2. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
53
C. Ürün Kira Sözleşmesi
53
2. Ürün Kirasının Hukuki Niteliği
58
D. Kira Sözleşmeleri Arasındaki Farklar
58
2. Kiracıya Sağladığı Haklar ve Yükümlülükler Bakımından
59
3. Kira Bedelinin İçeriği Bakımından
59
A. Kira Sözleşmesinde Süre
60
B. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi
60
2. Sürenin Belirli Olması
61
3. Sözleşmenin Bildirimsiz Sona Ermesi
61
4. Sözleşmenin Belirli Olmasına Bağlanan Sonuçlar
61
C. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi
61
2. Belirsiz Süre Karinesi
61
3. Belirsiz Süreli Sözleşmelere Bağlanan Sonuçlar
62
VIII. KİRA SÖZLEŞMESİNİN DİĞER SÖZLEŞMELERDEN FARKI
62
KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRACININ KİRA BEDELİNİ ÖDEME BORCU
II. KİRA BEDELİ KAVRAMI
69
III. KİRA BEDELİNİN KİRACININ ASLİ YÜKÜMÜ OLMASI
70
B. Üçüncü Kişilerin Kira Bedelini Ödemekle Yükümlü Olduğu Haller
71
IV. KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ
72
A. İfa Zamanını Düzenleyen Hükmün Genel Özellikleri
73
B. İfa Zamanını Düzenleyen Hükmün Kapsamı ve Sınırı
74
C. İfa Zamanının Belirlenmesi
74
1. Kira Bedeli ve Yan Gider Borcunun Doğumu
74
2. Kira Bedeli ve Yan Gider Borcunun Muacceliyetine İlişkin Kural
75
B. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında
80
A. Genel Olarak Şartları
80
B. Kira Bedeli Alacağı
82
KİRACININ KİRA BEDELİNDE TEMERRÜDÜNÜN ŞARTLARI VE SONUÇLARI
I. GENEL OLARAK BORÇLU TEMERRÜDÜ
83
II. KİRACININ KİRA BEDELİNDE TEMERRÜDÜ
83
B. TBK Md. 315’in Getirdiği Yenilikler
89
2. Yan Giderin Kiracı Tarafından Ödenmemesi
91
III. TBK Md. 315’E GÖRE TEMERRÜDÜN ŞARTLARI
93
A. Kiralananın Kullanımının Kiracıya Bırakılması
93
B. Kira Bedeli veya Yan Giderlerin Muaccel Olması
93
2. Dönemli Kira Bedellerinin Ödenmesi Açısından Temerrüdün Oluşması
97
3. Kira Bedeli Açısından Temerrüde Esas Olan Alacaklar
98
a. Asıl Kira Bedelinin Muaccel Olması
98
b. Kira Artırım Farkının Muaccel Olması
99
c. Kira Tespit Davası Sonucu Mahkeme ile Belirlenen Miktarın MuaccelOlması
100
4. Yan Giderler Açısından Temerrüde Esas Olan Alacaklar
101
5. Temerrüde Esas Olmayan Alacaklar
102
a. Stopajın Yatırılmaması
102
b. Cezai Şart ve Gecikme Faizi
102
c. Muacceliyet Koşulu
104
6. Kiracıya Muaccel Olan Kira Bedelinin ve Yan Giderlerin Ödememesinden Dolayı İhtar Yapılmalı ve Süre Verilmeli
105
a. İhtarı Yapacak Kiraya Veren ve Muhatap Kiracı
106
b. İhtarın Şekli ve İçeriği
107
aa. İhtarın Yazılı Olması ve Hangi Aylara İlişkin Kira Bedelinin İstendiğinin Belirtilmesi
108
bb. TBK md. 315 Uyarınca Kiracıya Süre Verilmesi
109
cc. Ürün Kira Sözleşmesinde Süre Tayini
111
c. İhtarın Haklı Olması
112
d. İhtarın Tebliği ve Sürelerin Başlangıcı
114
aa. Bildirimin Süre Verme Faaliyeti Niteliği
115
cc. Bildirimin Tarafları
116
dd. Bildirimin İçeriği
121
ee. Bildirimin Koşullarının Yerine Getirilmemesi Sebebiyle Sonuçlarının Doğurmaması
123
7. Verilen Süre Zarfında Ödeme Yapılmaması
125
b. Eksik Borç Ödenmesi
126
d. Kira Tespit Davasının Bulunması
127
e. Uyarlama Davasının Bulunması
128
V. KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRACININ TEMERRÜDÜNÜN SONUÇLARI
128
A. Genel Olarak Temerrüt Faizi
128
B. Kira Bedelinin Ödenmemesi Üzerine Temerrüt Faizi
131
2. Kira Bedelinin Mahkeme Kararı ile Tespit Edilmiş Olması Halinde Kiracının Temerrüt Faizinden Sorumluluğu
132
3. Temerrüt Faizi Miktarı
132
a. Ticari Nitelikte Olmayan Kira Sözleşmelerinde Temerrüt Faizi
133
b. Ticari Nitelikte Olan Kira Sözleşmelerinde Temerrüt Faizi
133
aa. Ticari İş Kavramı
133
bb. Ticari Temerrüt Faizi Oranı
134
c. Kira Bedelinin Yabancı Para Olarak Kararlaştırılması Durumunda Temerrüt Faizi
135
C. Temerrüt Faizinin Talep Edilmesi
135
D. Temerrüt Faizinin Başlangıcı
136
E. Temerrüt Faizinin Durması
136
F. Temerrüt Faizinde Zamanaşımı
137
G. Kiracının Temerrüt Faizini Aşan Zarardan Sorumluluğu
138
1. Genel Olarak Aşkın Zarar Kavramı
138
2. Kiraya Verenin Aşkın Zararının Tazmininin Şartları
139
a. Kira Bedeli Olarak Para Borcunun İfasında Temerrüde Düşülmüş Olmalı
139
b. Kiraya Verenin Aşkın Zararının Bulunması
139
aa. Genel Olarak Aşkın Zarar
139
bb. Aşkın Zarar Olarak Nitelendirilebilecek Zarar Kalemleri
140
c. Kiracının Kira Bedelini Ödemede Temerrüdü ile Kiraya Verenin Aşkın Zararı Arasında Uygun İlliyet Bağı Olmalı
141
d. Kiracı Temerrüde Düşmede Kusurlu Olmalı
141
3. Aşkın Zararın İspatı
142
4. Aşkın Zararın Hesaplanması
142
5. Aşkın Zarara İlişkin Tazminat Talebine Uygulanacak Zamanaşımı
142
H. KİRA SÖZLEŞMESİİN FESHİ
143
3. Fesih Hakkından Feragat
146
b. Taşınmazların İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi
148
c. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Kira Bedelini Zamanında Ödememesinden Dolayı İki Haklı İhtar Dolayısıyla Tahliye Edilmesi
155
bb. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyenin Şartları
156
aaa. Kiracı Kira Bedelini veya Yan Giderleri Zamanında Ödememiş Olmalı
156
bbb. Kira Bedelini Ödememeden Dolayı Haklı İhtar Yapılmış Olmalı
157
ccc. İhtar Yazılı Olmalı ve Hangi Vadeye Yönelik Kira Bedellerinin İstendiği Belirtilmeli
160
ddd. Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Yapılmış Olmalı
160
aaaa. Bir Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmelerinde
160
bbbb. Bir Yıl veya Daha Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde
161
cccc. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde
163
dddd. Kira Bedelinin Peşin Olarak Kararlaştırıldığı Durumlarda
163
cc. Hukuki Niteliği ve Sonuçları
165
bbb. Kiraya Veren Bir Ay İçerisinde Tahliye Davası Açmalıdır
165
aaaa. Dava Açma Süresi
165
bbbb. Davanın Tarafları
167
cccc. Görevli ve Yetkili Mahkeme
169
d. Kovid–19 Salgını Sebebiyle Tahliye Yasağı
172
e. Kiralananın Sözleşmeye Uygun Bir Durumda İadesi
172
KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİNİN TEMİNATI OLARAK HAPİS HAKKI VE
KİRA BEDELİNE İLİŞKİN ÖZELLİK ARZ EDEN HALLERİN İNCELENMESİ
A. Genel Olarak Şartları
179
B. Kapsamı ve Sınırları
179
C. Hakkın Kullanılması
181
D. Hapis Hakkından Feragat
181
II. KİRA BEDELİNE İLİŞKİN ÖZELLİK ARZ EDEN HALLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ
182
A. (Yasaklanan) Dövizli Kira Sözleşmeleri
182
B. Koronavirüs Pandemisinin Kira Sözleşmelerine Etkileri
182
1. Mücbir SebepNedeniyle Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkansızlık Hali
184
a. Mücbir Sebepten Kaynaklanan Sonraki İmkansızlık
185
b. Koronavirüs Salgınının Kira Sözleşmeleri Yönünden Mücbir Sebep Teşkil Edip Etmediği
186
c. Mücbir Sebebin Sonuçları
187
2. Geçici İfa İmkansızlığı
189
3. Aşırı İfa Güçlüğü Nedeniyle Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması
190
c. Edimler Arası Dengenin Aşırı Şekilde Bozulması
192
d. Uyarlama Kayıtları
192
e. Edimin İfa Edilmemiş Olması
194
f. Uyarlamanın Sonuçları
195
4. Kira Sözleşmelerinin Olağanüstü Feshi
195
5. Amacın Boşa Çıkması Nedeniyle Uyarlama
196
6. Kiralananda Hukuki Ayıp Nedeniyle Bedel İndirimi
196
7. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa Eklenen Geçici Madde ile Birlikte Kira Artışına Getirilen Sınır
196
KARARNAME VE TEBLİĞLER
203
TÜRK PARASI KIYMETİNİ KORUMA HAKKINDA 32 SAYILI KARARA İLİŞKİN TEBLİĞ (TEBLİĞ NO: 2008–32/34)’DE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR TEBLİĞ (TEBLİĞ NO: 2018–32/51)
204
TÜRK PARASI KIYMETİNİ KORUMA HAKKINDA 32 SAYILI KARARA İLİŞKİN TEBLİĞ (TEBLİĞ NO: 2008–32/34)’DE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR TEBLİĞ (TEBLİĞ NO: 2018–32/52)
209
Yararlanılan Diğer Kaynaklar
219