ESER VE İNŞAAT KAVRAMLARI
ESER SÖZLEŞMESİNİN ÖGELERİ
26
b. Ekonomik yarar ve manevi değer
29
ESER SÖZLEŞMESİNİN BENZERLERİNDEN FARKI
32
c. Vekillik sözleşmesi
34
ESER SÖZLEŞMESİ VE İNŞAAT İLİŞKİSİ
37
İNŞAATLA İLGİLİ DÜZENLEMELER
İMAR İLE İLGİLİ DÜZENLEME
I. İMAR YASASININ UYGULANACAĞI ALANLAR
46
1. Belediye Sınırları ve Yakın (Mücavir) Alanlar
46
2. Belediye Sınırları Dışında Kalan Alanlar
48
a. Bölge ve Çevre Düzenleme Planları
51
2. Diğer Plan ve Haritalar
53
a. Parselasyon Planları
53
IV. DÜZENLEME İŞLEMLERİ
60
1. Ayırma ve Birleştirme İşlemleri
60
2. Arazi ve Arsa Düzenleme İşlemleri
61
2. Yapı Kullanma İzin Belgesi
80
VI. YAPIMLA İLGİLİ DİĞER ÖZEL DÜZENLEMELER
87
VII. İMARA AYKIRILIĞIN YAPTIRIMLARI
93
1. İmar Yasasındaki Yaptırımlar
94
2. Ceza Yasasındaki Yaptırımlar
96
KAMU YAPIMLARIYLA İLGİLİ DÜZENLEMELER
I. KAMU İHALE YASASINA TABİ KURULUŞLAR
103
II. KAMU YAPIMLARININ KAPSAM VE SÜRECİ
109
B. İş Bedelinin Belirlenmesi
111
C. İhale Dokümanı ve Sözleşmeler
114
D. İhale Süreci İle İlgili İşlemler
115
E. İhalenin Sözleşmeye Bağlanması
118
F. İşin Yürütümü ve Sözleşmenin Sonlandırılması
119
YAPIMLA İLGİLİ ÖZEL SİSTEM VE MODELLER
I. ARSA PAYI KARŞILIĞI BİNA YAPIMI (KAT KARŞILIĞI İNŞAAT)
121
1. Yasal Düzenlemedeki Yeri
123
2. Arsa Payı Yapımına Konu Olabilecek Taşınmazlar
125
5. Sözleşmenin Biçimi
130
6. Sözleşmenin İçeriği
132
3. Kâr paylaşımlı konut yapımı
136
II. KAMU – ÖZEL SEKTÖR İŞBİRLİĞİ
137
A. Yap–İşlet–Devret Modeli
138
1. Amaç– Kapsam – İşlem Süreci
139
3. Teminat ve Garantiler
142
4. Devir – Sorumluluk– İlişkinin Sonlandırılması
144
5. Modelin yapım işiyle bağlantısı
145
B. Diğer Özel Modeller
147
1. Tutulu Satış Modeli
147
2. Toplu Konut Yapım Modeli
149
3. Kentsel Dönüşüm Projesi
150
YAPIM SÖZLEŞMESİNDE HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLER
YAPIM SÖZLEŞMESİNDE İŞİN KONU VE KAPSAMI
İŞİN TANIMLANMIŞ OLUP OLMAMASI
161
SÖZLEŞME TÜRLERİNE GÖRE TANIMLAMA
164
1. Genel Nitelikli Yapım Sözleşmelerinde İşin Tanımlanması
164
2. Arsa Payı Karşılığı Yapım Sözleşmelerinde İşin Tanımlanması
166
3. Kamu Kurumu Yapımlarında İşin Tanımlanması
166
YAPIM SÖZLEŞMESİNİN İÇERİĞİ
168
SÖZLEŞME KAPSAMINA GÖRE İŞİN DEĞERLENDİRİLMESİ
172
I. İŞTE ARTIŞ OLMASI VE EK İŞ
172
1. Genel Nitelikli Yapımlarda İş Artışı
173
2. Arsa Payı Karşılığı Yapımda İş Artışı
174
3. Kamu Yapımlarında İş Artışı
176
II. İŞTE AZALMA OLMASI
178
III. SÖZLEŞME DIŞI İŞ
180
1. Aradaki İlişki ve İşin Niteliği
182
2. Sözleşme Dışı İşte Bedel Hususu
183
V. TARAFLARDA DEĞİŞİKLİK OLMASI
205
2. Sözleşmeye Katılma
211
YAPIM SÖZLEŞMESİNDE ŞEKİL
SÖZLEŞMENİN NİTELİĞİNE GÖRE ŞEKİL KOŞULU
219
1. Genel Nitelikli Yapım Sözleşmelerinde Şekil
219
2. Arsa Payı Karşılığı Yapım Sözleşmelerinde Şekil
220
3. Kamu Yapım Sözleşmelerinde Şekil
227
SÖZLEŞME DEĞİŞİKLİĞİNDE ŞEKİL
229
YAPIM SÖZLEŞMESİ EKLERİ
232
1. Genel Nitelikli ve Kat Karşılığı Yapım Sözleşmelerinde Ekler
232
2. Kamu Yapım Sözleşmelerinde Ekler
233
YAPIM SÖZLEŞMESİNDE İŞİN SÜRESİ
1. SÜRENİN BELLİ OLMASI
238
2. SÜRENİN BELLİ OLMAMASI
239
SÜRE BELİRLENMESİNİN SONUÇLARI
240
1. Genel Nitelikli ve Kat Karşılığı Yapım Sözleşmelerinde Süre
241
2. Kamu Yapım Sözleşmelerinde Süre
242
SÜREDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI
242
1. Sürenin Değiştirilmesi
242
2. Ek süre (Süre Uzatımı) Verilmesi
243
a. Zorunlu Nedenlerden Dolayı Süre Uzatımı
245
b. İş Artışından Dolayı Süre Uzatımı
248
SÜRE UZATIMINDA DİĞER SORUNLAR
249
1. Ek sürenin, işin tümüne veya bir kısmına ilişkin olması
249
2. Süre Uzatımı ve Ceza Uygulaması
249
YAPIM SÖZLEŞMESİNDE BEDEL
1. Bedelin Belirlenmemiş Olması
251
2. Bedelin Belirlenmiş Olması
255
II. BİRİM FİYAT ESASINA GÖRE BEDEL
256
1. İşin Daha Düşük Bedelle Yapılması
257
2. İşin Daha Yüksek Bedelle Yapılması
258
3. Götürü Usulde İş Bedelinin Hesabı
262
a. Yapılan ve Kalan İş Bedeli
263
b. Kalan İşin Başkasına Yaptırılması
264
ARSA PAYI KARŞILIĞI YAPIMDA BEDEL HUSUSU
267
1. Öngörülenden Fazla Bölüm Oluşturulması
268
2. Öngörülenden Daha Az Bölüm Oluşturulması
269
KAMU YAPIMLARINDA BEDEL HUSUSU
270
1. Birim Fiyat Bedelli Sözleşmeler
271
2. Anahtar Teslimi Götürü Bedelli Sözleşmeler
272
3. Karma Bedelli Sözleşmeler
273
YAPIM SÖZLEŞMELERİNDE FİYAT FARKI HUSUSU
274
I. GENEL NİTELİKLİ SÖZLEŞMELERDE FİYAT FARKI
275
II. KAMU YAPIM SÖZLEŞMELERİNDE FİYAT FARKI
275
1. Kararname Fiyat Farkı (Ekalasyon)
276
2. Sözleşme Fiyat Farkı
277
3. Son Yasal Düzenleme
277
4. Yıla Göre Uygulama
281
5. Fiyat Farkı ile İlgili Sözleşme Koşulu
282
BEDEL ÖDEME BORCU VE ZAMANI
286
1. Genel Nitelikli Yapımlarda Ödeme Usulü
287
2. Arsa Payı Karşılığı Yapımda Ödeme Usulü
288
3. Kamu Yapımlarında Ödeme Sistemi
291
a. Geçici Hakediş Raporları
291
b. Kesin Hesap ve Kesin Hakediş Raporu
294
bb. Kesin Hakediş Raporu
296
İŞ BEDELİNİN YABANCI PARA OLMASI
297
KAMU KURUMU YAPIMLARINDA İŞYERİ TESLİMİ
302
II. İŞE BAŞLAMA VE YÜRÜTME
305
1. İşe Başlama ve Yürütme Süreci
305
III. PROJELERİN YAPIMI VE TESLİMİ
309
1. Projelerin iş sahibince yapılması
309
2. Projelerin Yüklenici Tarafından Yapılması
310
3. Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Projelerin Yapımı
311
4. Kamu İnşaatlarında Projelerin Yapımı
312
IV. VERİLEN YÖNERGELERDEN SORUMLULUK
314
V. ARAÇ VE GEREÇ SAĞLAMA BORCU
315
1. Araç Sağlama Borcu
316
2. Gereç Sağlama Borcu
317
a. Malzemenin İş Sahibince Sağlanması
317
b. Malzemenin Yüklenici Tarafından Sağlanması
318
VI. YÜKLENİCİNİN İFA BORCU
321
1. Eseri Bizzat Yapma veya Başkasına Yaptırma
322
2. Bağlılık ve Özen Borcu
323
VII. İNŞAATIN TESLİMİ VE KABULÜ
323
3. Teslim ve Kabulün Sonuçları
325
KAMU YAPIMLARINDA TESLİM VE KABUL İŞLEMLERİ
326
b. Noksan/Kusurlu İşlerin Nama Yaptırılması
327
d. İşin Süreden Önce Bitirilmesi ve Kabulü
329
b. Değerlendirme ve Kabul Tutanağı
330
SÖZLEŞMEYE UYGUN OLMAYAN İŞLER
A. Noksan işin kapsamı
334
B. Noksan işte yüklenicinin sorumluluğu
338
C. Noksan İşin Teslim alınmış Olması
341
1. Niteliğine Göre Ayıp Türleri
342
2. Bilinebilme Durumuna Göre Ayıp Türleri
345
3. Ayıp Halinde İş Sahibinin Seçimlik Hakları
351
a. Sözleşmeden Dönülmesi
352
b. Bedelden İndirim Yapılması
355
c. Ayıpta Onarım İstemi
357
d. Ayıpta Tazminat İstemi
358
4. Ayıp halinde zararın hesaplanması
358
YAPIM SÖZLEŞMESİYLE BAĞLANTILI KONULAR
İNŞAAT İLİŞKİSİNDE NAMA İFA
I. YÜKLENİCİNİN YAPMA BORCUNDAN KAÇINMASI
369
II. YAPMAMA YÜKÜMLÜLÜĞÜNE AYKIRIK
373
NAMA İFANIN UYGULANMASI
373
YAPIM SÖZLEŞMESİNDE CEZA KOŞULU
KAYNAĞINA GÖRE CEZA TÜRLERİ
376
1. Yasadan Kaynaklanan Ceza Koşulu
376
2. Sözleşmeden Kaynaklanan Ceza Koşulu
376
NİTELİĞİNE GÖRE CEZA TÜRLERİ
378
1. Seçimlik Ceza Koşulu
379
2. İfaya Ekli Ceza Koşulu
380
3. Caymaya Dayalı Ceza Koşulu
385
CEZA KOŞULU İLE İLGİLİ DİĞER KONULAR
385
1. Sözleşme ve Ceza Koşulu Bağlantısı
385
2. Ceza Koşulu – Zarar İlişkisi
386
3. Cezanın Serbestçe Belirlenebilmesi
388
4. Ceza Miktarında Aşırılık Durumu
389
5. Kısmi İfanın Yanması
391
6. Cezada Kusur Durumu
394
7. Gecikme Tazminatı – Ceza Koşulu İlişkisi
395
8. Ceza – Güvence İlişkisi
395
YAPIM SÖZLEŞMESİNDE GÜVENCE HUSUSU
GÜVENCE VE CEZA KOŞULU AYRIMI
397
1. Genel Nitelikli Yapımlarda Güvence
399
2. Arsa Payı Karşılığı Yapımlarında Güvence
404
3. Kamu Kurumlarına Ait Yapımlarda Güvence
407
c. Öndelik (Avans) Güvencesi
410
4. Güvencenin Geri Verilmesi veya Gelir Yazılması
410
5. Güvencenin Güncellenmesi
413
YAPIM SÖZLEŞMESİNDE ALACAĞIN DEVRİ
I. GENEL NİTELİKLİ VE KAT KARŞILIĞI YAPIMLARDA ALACAĞIN DEVRİ
417
A. İş Sahibinin Alacağını Devretmesi
418
B. Yüklenicinin Alacağını Devretmesi
418
1. Rıza Durumu ve Devire Hak Kazanılması
419
2. Alacağın Devrinde Şekil Hususu
422
3. Noksan ve Ayıplı İşlerin Devir Alanca İfası
425
4. Fesih ve İfanın İmkânsızlığı Halinde Devirin Akıbeti
427
II. KAMU YAPIMLARINDA ALACAĞIN DEVRİ
429
DEVRİN GEÇERSİZ KALMASI HALİNDE ALACAĞIN HESABI
430
1. Devrin Taraflara Etkisi
430
2. Devirin Geçersizliğinde İadenin Kapsamı
432
a. Güncellenme Yoluyla Belirleme
435
b. Denkleştirici Adalet İlkesine Göre Belirleme
435
İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
YAPIM SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME HALLERİ
I. İFA VEYA TASFİYE SURETİYLE SONA ERME HALİ
443
II. YAKLAŞIK BEDELİN AŞILMASI NEDENİYLE SON ERME
444
III. ESERİN YOK OLMASI NEDENİYLE SONA ERME
447
IV. TAZMİNAT ÖDENMESİ SURETİYLE SONA ERME
449
V. İFA İMKÂNSIZLIĞI SEBEBİYLE SONA ERME
449
1. İş Sahibinden Dolayı İfanın İmkânsızlaşması
450
2. Yüklenicinin İfanın İmkânsızlaşmasına Etkisi
453
VI. ÖLÜM VE YETENEK KAYBI SEBEBİYLE SONA ERME
453
VII. EKONOMİK GÜÇSÜZLÜK SEBEBİYLE SONA ERME
456
VIII. İRADEYİ BOZUCU NEDENLER İLE SONA ERME
459
FESİH SURETİYLE SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ
A. Süreç Bakımından Edim Türleri
465
B. İşin Gerçekleşme Durumuna Göre Edim Türleri
467
YAPIM SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN DİRENİMİ
469
I. İŞ SAHİBİNİN DİRENİMİ
469
II. YÜKLENİCİNİN DİRENİMİ
473
1. İşe Zamanında Başlanılmaması
474
2. İşte Gecikme Olması
475
3. Sözleşmeye ve Yasalara Aykırı Davranılması
477
4. Direnimde Kusur Durumu
478
5. Yüklenicinin Direniminde İş Sahibinin Hakları
479
a. Süre Tayini Hususu
480
b. Seçimlik Hakların Kullanımı
482
c. Seçimlik Hakların Bildirimi
484
A. Taraf İradelerine Göre Fesih Türleri
486
1. Karşılıklı Anlaşma ile Fesih
486
B. Doğuracağı Sonuçlara Göre Fesih Türleri
488
1. Sözleşmenin Bozulması
489
2. Sözleşmeden Dönülmesi
492
a. İşin Nitelik ve Düzeyinin Sözleşmeden Dönmeğe Etkisi
493
b. Sözleşmeden Dönülmesinde Verilenlerin İadesi Hususu
498
KAT KARŞILIĞI YAPIM SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
499
2. Fesih Türüne Göre Tarafların Hakları
501
3. Sözleşmenin Feshinin Etkileri
506
a. Fesihte Üçüncü Kişilerin Hakları
506
b. Fesihte Kısıtlayıcı Hakların Durumu
508
KAMU YAPIM SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
509
FESİHTE HAKLILIK VE KUSUR DURUMU
510
1. Sözleşmenin Yürürlük ve Feshi Aşamasında İstenebilecek Zararlar
513
2. Sözleşmenin Feshinde Haklılık Durumu
514
SÖZLEŞMENİN FESHİNİN SONUÇLARI
518
1. Feshin Şekle İlişkin Sonuçları
518
2. Feshin Esasa İlişkin Sonuçları
520
3. Kamu Yapım Sözleşmesinin Feshine İlişkin Sonuçlar
522
ZARAR VE SORUMLULUK DURUMU
SÖZLEŞMEYE AYKIRILIKTAN DOĞAN ZARARLAR
I. OLUMLU ZARAR (MÜSPET ZARAR)
527
II. OLUMSUZ ZARAR (MENFİ ZARAR)
530
III. OLUMLU VE OLUMSUZ ZARARA KONU OLABİLECEK HUSUSLAR
534
1. Fazla Ödenmiş İş Bedeli ve Avanslar
534
2. Noksan ve Ayıplı İşler Bedeli
536
4. Gerçekleştirilen İş Bedeli
545
7. Harcamalardan Doğan Zararlar
550
8. Kaçırılan Fırsattan Kaynaklanan Zarar
551
a. İki İş Arasındaki Bedel Farkı
552
b. Kaçırılan Fırsata Göre Oluşan Zarar
553
ba. İşin Hiç Yapılmamış Olması
555
bb. İşin Kısmen Yapılmış Olması
556
c. Kaçırılan Fırsat Sebebiyle Yüklenicinin Zararı
558
9. Yapılan Gerçek Harcamalar
559
ZARARLARIN BİRLİKTE İSTENEBİLMESİ
565
YAPIDAN DOLAYI VERİLEN ZARARDAN SORUMLULUK
I. SORUMLULUĞUN YASAL DAYANAĞI
567
1. Binadan Dolayı Sorumluluk
568
2. Diğer Yapılardan Dolayı Sorumluluk
569
II. ZARARIN OLUŞMASINDA KUSUR DURUMU
570
III. ZARARDAN SORUMLU OLACAK KİŞİLER
573
A. İş Sahibi ve Yüklenicinin Sorumlulukları
574
B. Denetim Yapanların Sorumlulukları
578
1. Genel Yapı Denetiminde Sorumluluk
579
2. Kamu Yapımlarında Denetim Sorumluluğu
582
IV. SORUMLULUĞUN ÖNCEDEN ÜSTLENİLMESİ
583
UYUŞMAZLIKLARDA YARGI SÜRECİ
I. YETKİLİ YARGI YERİ
589
YAPIMLA İLGİLİ DAVALARDA ZAMANAŞIMI
I. TÜRK BORÇLAR KANUNUNDAKİ ZAMANAŞIMI SÜRELERİ
598
II. YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN’A GÖRE ZAMANAŞIMI
601
III. KAMU YAPIMLARINDA ZAMANAŞIMI
602
ZAMANAŞIMI İLE İLGİLİ DİĞER HUSUSLAR
602
1. Zamanaşımının Başlangıcı
602
2. Öne Sürülüş Zamanı
604
3. Hakkın Saklı Tutulması Halinde Zamanaşımı
606
4. İkrar ve Feragatin Zamanaşımına Etkisi
606
5. Dönme (Rücu) Davalarında Zamanaşımı
608
Ek–1: DEPREM BÖLGELERİ HARİTASI
611
Ek–2: GEÇİCİ HAKEDİŞ RAPORU
612
Ek–3: GEÇİCİ KABUL TUTANAĞI
614
Ek–4: KESİN HAKEDİŞ RAPORU
615
Ek–5: FESİH TESPİT TUTANAĞI
617