Dokuzuncu Baskıya Önsöz
7
I. İMAR HUKUKU KAVRAMI
39
B. İmar Hukukunun Konusu
39
C. İmar Hukukunun Nitelikleri
40
Ç. İmar Hukukunun Kaynakları
42
3. Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ve Yönetmelikler
43
5. Diğer Düzenleyici İşlemler
46
D. İmar Hukukunun Diğer Hukuk Dalları Arasındaki Yeri
46
II. PLANLAMA KAVRAMI VE İMAR PLANLAMASI
48
B. Planlamanın Aşamaları
48
Ç. İmar Planlamasının Amacı
51
D. İmar Planlamasının Türk Hukukundaki Gelişimi
52
b. Zorunlu Plan Dönemi (1928–1956)
57
ÜLKE KALKINMA PLANI, BÖLGE PLANI VE MEKÂNSAL PLANLAR
I. ÜLKE KALKINMA PLANI
67
III. METROPOLİTEN İMAR PLANI
72
A. Mekânsal Planlama Kademeleri ve İlişkileri
74
1. Mekânsal Planlama Kademeleri
74
2. Planlararası İlişkiler
75
a. Mekansal Planlar Arası İlişkiler
75
b. Mekansal Planların Diğer Planlarla İlişkileri
76
ba. Bütünleşik Kıyı Alanları Planı ile ilişkileri
76
bb. Uzun Devreli Gelişme Planı ile ilişkileri
77
3. Genel Planlama Esasları
77
a. Mekansal Planların Planlama İlke ve Esasları
77
b. Mekansal Planların Hazırlanması ile İlgili Standartlar
77
B. Mekansal Planların Yapımına Dair Esaslar
78
1. Araştırma ve Analiz
78
3. Gösterim (Lejand) Teknikleri
80
C. Mekansal Strateji Planı
82
2. Planlama Alanına Göre Türleri
84
a. Ülke Düzeyinde Mekânsal Strateji Planları
84
b. Bölge Düzeyinde Mekânsal Strateji Planları
84
3. Planlama İlke ve Esasları
84
a. Sektörel ve Tematik Paftalar
85
5. Planın Hazırlanması
85
6. Planın Uygulanması ve İzleme
86
2. Planlama Alanı ve Planlama Yetkisi
87
a. İl Düzeyinde Çevre Düzeni Planı
88
b. Bölge ve Havza Düzeyinde Çevre Düzeni Planı
90
3. Çevre Düzeni Planlarının Yapım Usulü
91
b. Planlama ilke ve Esasları
91
c. Verilerin Elde Edilmesi, Analiz Etüt ve Araştırmalar Yapılması
92
4. Çevre Düzeni Planlarında Revizyon ve Değişikliklerin Yapılması
92
1. İmar Planı İlkeleri
93
2. Planlamanın Aşamaları
95
a. Halihazır Harita Alımı
95
b. İlgili Kurum ve Kuruluşlardan Rapor ve Görüşlerin Alınması
97
ç. Planın Elde Etme Şeklinin Belirlenmesi ve Plan Yaptırma Yolları
101
ça. İmar Planlarının Elde Edilme Usulleri
101
çb. İmar Planlarının Yapımında Yeterlilik
105
a. Nazım Plan Kavramı
106
b. İlgili Kurum ve Kuruluşlardan Verilerin Elde Edilmesi, Analiz, Etüt ve Araştırmalar
108
c. Gerekli İzinlerin Alınması
109
d. Mer’a, Yaylak ve Kışlaklar
111
e. Su ve Kanalizasyon Altyapısı
112
g. Karayollarının Şehir İçi Yollarla Bağlantısı
113
h. Vakıf Taşınmazları
114
i. Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanı
115
j. Bilgileri Birleştirme (Sentez), Yorum, Sonuçların Değerlendirilmesi
115
k. Plan Kararlarına Geçiş, Plan Alternatifleri
116
4. Uygulama İmar Planı
119
a. Uygulama İmar Planı Kavramı
119
b. Uygulama İmar Planı Esasları
121
c. Uygulama İmar Planı Süreci
122
5. Mekansal Kullanım Alanlarının Gösterilmesi
123
a. Belediye Hizmet Alanı
124
c. Sanayi Alanları, Endüstri Bölgeleri, Endüstri Gelişme Bölgeleri ve Küçük Sanayi Alanları
125
ç. Sosyal Yapı ve Tesis Alanları
127
d. Teknik Altyapı Alanları
128
e. Resmi Kurum Alanı, Resmi Bina ve Tesisler
128
g. Sosyal ve Kültürel Tesisler
129
k. Akaryakıt Servis İstasyonları
136
m. Diğer Mekansal Plan Tanım ve Kullanım Esasları
138
6. İmar Planlarının Kısımları
141
I. İMAR PLANLAMASINDA GENEL YETKİ
143
3. Mücavir Alan Kavramı, Tespiti, Onaylanması ve Sonuçları
146
4. İmar Planlarında Karar Organı: Belediye Meclisleri
147
II. İMAR PLANLAMASINDA MERKEZÎ İDARENİN YETKİSİ
150
A. İmar Kanunu’nun 9’uncu Maddesi ile Verilen Yetkiler
150
B. 1 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile Verilen Yetkiler
152
C. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8/g Bendi ile Verilen Yetkiler
152
III. İMAR PLANLAMASINDA ÖZEL YETKİ
153
A. Büyükşehir Belediyelerinde
153
1. Çevre Düzeni Planı Yapma Yetkisi
153
2. Nazım İmar Planı Yapma Yetkisi
153
3. Uygulama İmar ve Parselayson Planı Yapma Yetkisi
154
4. Kanunlarla Büyükşehir Belediyelerine Verilen Görevlerle İlgili Yetkiler
154
5. İlçe Belediyelerine Ait Planlama Yetkilerinin Büyükşehir Belediyesine Devredilmesi
155
B. Gecekondu Alanlarında
155
C. Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgeleri ile Turizm Alan ve Merkezlerinde
156
D. Kıyılarda, Sahil Şeritlerinde ve Doldurma ve Kurutma Suretiyle Kazanılacak Arazilerde Planlama
156
1. Kıyılarda Planlama
157
2. Sahil Şeritlerinde Planlama
157
a. Sahil Şeridinin Birinci Bölümünü İçeren Uygulama İmar Planları
157
b. Sahil Şeridinin İkinci Bölümünde Yapılacak Planlar
158
c. Planların Yürürlüğe Girmesi
158
3. Doldurma ve Kurutma Suretiyle Kazanılacak Arazilerde
159
4. Planların Yapılması
160
1. Milli Park Gelişme Planı
161
2. Uygulama İmar Planları
161
F. Özel Çevre Koruma Bölgelerinde
162
G. GAP Projesi Kapsamında Kalan Yerlerde
163
H. Özelleştirme Programına Alınan Kuruluşlara Ait Arsa ve Arazilerde
164
1. Belediye ve Mücavir Alanlarda Bulunan ve Özelleştirme Kapsamına Alınmış Kuruluşlara Ait Arazi ve Arsalarda
164
3. Kıyıda ve Turizm Alanlarında Kalan Yerlerde
165
I. Toplu Konut Alanlarında
166
İ. İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapı Bulunan Alanlarda
167
J. Organize Sanayi, Endüstri ve Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde
168
1. Organize Sanayi Bölgelerinde
168
2. Endüstri Bölgelerinde
169
3. Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde
170
K. Tarımsal Alanlarda
171
L. Köy Yerleşme Alanlarında
172
1. Köy Yerleşme Planları
172
2. Planların Yapılması, Onaylanması ve Tapuya Tescili
176
3. Köy Yerleşme Planlarının Uygulanması
177
2. Planların Revize Edilmesi ve Değiştirilmesi
182
N. Diğer Özel Yetkiler
183
1. Türk Boğazlar Bölgesinde
183
2. T.C. Devlet Demiryolları İşletmesi Genel Müdürlüğü’ne Ait Taşınmazlarda
183
3. Haydarpaşa Limanında
184
4. Karayolu Güzergahlarında
184
5. Atatürk Orman Çiftliği’nde
186
7. Patlayıcı Madde Üretmek/İşlemek Üzere Kurulacak Tesislerde
186
8. Balıkçı Barınaklarında
187
9. Yalova Termal Kaplıcalarında
187
10. Çanakkale Savaşları Tarihi Alanında
187
11. Kapadakya Alanında
188
12. Türk Silahlı Kuvvetlerine Ait Savunma ve Eğitim Amaçlı Alanlarda
189
13. 1164 sayılı Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda
190
14. Atatürk Kültür Merkezinde
190
15. Kamu–Özel İş Birliği Modeli Çerçevesinde; Sağlık Bakanlığı ve Bağlı Kuruluşlarınca Yapılmasına İhtiyaç Duyulan Tesislerin Yapılacağı Yerlerde
190
IV. İMAR PLANLARININ YAPILMASINDA SÜRE
191
İMAR PLANLARINDA DEĞİŞİKLİK, REVİZYON VE İLAVE YAPILMASI
I. İMAR PLANLARINDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI VE SONUÇLARI
193
A. İmar Planlarının Değiştirilmezliği İlkesi
193
B. İmar Planlarında Değişiklik Usulü
194
1. Bakanlıkça Değişiklik İstenmesi
195
2. Yerel Yönetimlerce Re’sen Değişiklik Yapılması
195
3. Özel Hukuk Gerçek ve Tüzel Kişilerince Planlarda Değişiklik Yapılmasının İstenmesi
196
4. Değişiklik Sırasında Göz önünde Bulundurulması Gereken Hususlar
197
a. Gerekçe İlkesine Uyulması
197
b. Değişikliğin Şehircilik İlkelerine, Planlama Esaslarına ve Kamu Yararına Uygun Olması
197
c. Planın Bütünlüğünün Bozulmaması
198
ç. Kazanılmış Haklara Saygı Gösterilmesi
199
d. Plan Değişikliklerinin Yeterliliğe Sahip Personel Tarafından Yapılması
199
e. Plan Değişikliklerinin Zorunlu Olması
200
5. Plan Değişikliğine İlişkin Esaslar
201
a. Sosyal ve Teknik Alt Yapıya İlişkin Değişiklikler
201
aa. İlgili Yatırımcı Bakanlık ve Kuruluşların Görüşünün Alınması
201
ab. Değişikliğin Teknik Zorunluluğa Dayanması
203
ac. Eşdeğer Alan Ayrılması
203
aç. Plan Müellifinin Gerekçeli Uygun Görüşünün Alınması
204
ad. İbadet Yerlerine İlişkin Değişikliklerde Mülki İdare Amirinin İzninin Alınması
205
b. Kat Adedi ve Bina Yüksekliğini Artıran Değişiklikler
205
c. Yolların Genişletilmesi, Daraltılması ya da Güzergâhlarının Değiştirilmesiyle İlgili Değişiklikler
206
ç. Yoğunluk Artıran veya Kentsel Ulaşım Sistemini Etkileyen Değişiklikler
207
d. Nazım İmar Planları Üzerinde Gösterilen Sosyal ve Teknik Altyapı Alanlarının Konum ile Büyüklüklerinde Değişiklikler
207
II. İMAR PLANLARINDA REVİZYON YAPILMASI
208
A. Tanım ve Hukuki Niteliği
208
B. Revizyon Yetkisi ve Usulü
209
III. İLAVE İMAR PLANI
210
IV. İMAR PLANLARININ DEĞİŞTİRİLMESİNİN/REVİZYONUNUN HUKUKİ SONUÇLARI: KAZANILMIŞ HAKLAR SORUNU
211
A. Kazanılmış Hak Kavramı
211
B. İmar Mevzuatında Durum
213
1. İnşasına 2 yıl İçinde Başlanmayan Yapılar
213
2. Ruhsat Süresi içinde Tamamlanmayan Yapılar
214
3. Ruhsat ve Eklerine Uygun Olarak Tamamlanmasına Rağmen Ruhsat Süresi içinde Yapı Kullanma İzni Düzenlenmeyen Yapılar
214
4. Plansız Alanlarda Mevzuata Uygun Yapılmış Yapıların Tamir, Tadil ve İlavelerinde veya Yeniden Yapılması Mümkün Olan Yapılarda
215
6. Uygulama İmar Planı Değişikliği ile Yolda veya Teknik Altyapı Alanlarında Kalan ve Kamulaştırma Kararı Alınan Yapılar
216
7. Uygulama İmar Planı Değişikliği Nedeniyle, Plana Ait Kararlara Aykırı Düşen Yapılar
217
C. Danıştay’ın Yaklaşımı
218
MEKANSAL PLANLARIN ONAYLANMASI, İLANI VE HUKUKİ SONUÇLARI
I. PLANLARIN ONAYLANMASI VE YÜRÜRLÜĞE GİRMESİ
221
B. Planların Sunulması ve Değerlendirilmesi
222
C. Planların Onaylanması ve Yürürlüğe Girmesi
223
2. İmar Planlarının Onaylanması ve Yürürlüğe girmesi
224
a. Normal Belediyelerde
224
b. Büyükşehir Belediyelerinde
225
ba. Nazım İmar Planlarının Onaylanması
225
bb. İlçe Belediyelerinin Uygulama İmar Planlarının Onaylanması
226
c. Belediye Sınırları Dışında
227
Ç. Planların İlanı, İtirazlar ve Kesinleşmesi
228
II. İMAR PLANLARININ HUKUKİ SONUÇLARI
230
1. Planları Ölçü Norm Olarak Esas Alma Yükümlülüğü
230
2. İmar Programı Yapma Yükümlülüğü
231
3. İmar ve Yapı Faaliyetlerini İmar Planındaki İlke ve Kurallara Göre Gerçekleştirilmesini Sağlama ve Uygulamaları Denetleme Yükümlülüğü
231
4. Planların Aleniyetini, Dağıtımını Sağlama ve İlgili Yerlere Gönderme Yükümlülüğü
231
5. Planların Üst Kademe Planlara, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne ve İmar mevzuatına Uygunluğunun sağlanması Yükümlülüğü
232
6. Planların İncelenmek Üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğüne İletilmesi Yükümlülüğü
232
7. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Planları İzleme ve İnceleme Yükümlülüğü
233
B. Özel Hukuk Gerçek ve Tüzel Kişileri Açısından
233
1. İmar Çapını (İmar Durumu) İsteme Hakkı
233
a. İmar Çapı (İmar durumu) Kavramı
233
b. İmar Çapını İstemenin Hukuki Sonuçları
234
3. Dava Hakkı: İmar Planlarına Karşı İptal Davasının Açılması
236
İMAR PLANLARININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE
İMAR PLANLARINA HAKİM OLAN İLKELER
I. İMAR PLANLARININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE NORMLAR HİYERARŞİSİNDEKİ YERİ
239
A. İmar Planlarının Hukuki Niteliği
239
II. İMAR PLANLARINA HÂKİM OLAN TEMEL İLKELER
240
A. Hukuk Devleti İlkesi
240
Ç. Üst Derecedeki Planlara Bağlılık (Hiyerarşi) İlkesi
244
1. Planlar Arasında Hiyerarşi
244
2. Plan Hiyerarşisi, Planların Kademeli Birlikteliği ve Alt Düzeydeki Planları Yönlendirme Zorunluluğu
246
D. Kamu Yararı İlkesi
251
G. Uzun Süreli Olma İlkesi
254
H. Bilimsellik İlkesi
255
İMAR PLANLARININ UYGULANMASI
I. TANIMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ
265
II. PROGRAM YAPMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
267
B. Yürürlükteki Durum
267
III. İMAR PROGRAMININ HAZIRLANMASI VE ONAYLANMASI
268
IV. İMAR PROGRAMLARINDA SÜRE
269
V. İMAR PROGRAMLARININ HUKUKÎ SONUÇLARI
269
B. Kısıtlamaların Süreye Bağlılığı
271
C. Programa Alınmayan Alanlarda Mevcut Kullanımın Devamının Mümkün Olması
272
Ç. İmar Programına Alınan Yerlerin Vergilerinin İdarece Ödenmesi
273
İMAR HUKUKUNDA KAMULAŞTIRMA USULÜ
I. KAMULAŞTIRMA HAKKINDA GENEL BİLGİLER
275
II. İMAR HUKUKUNDA KAMULAŞTIRMA USULÜNÜN UYGULANMASI
282
B. İmar Hukukunda Kamulaştırma Usulünün Uygulandığı Yerler
283
1. İmar Programına Alınan Yerlerde
283
a. Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerde Kamulaştırma
283
b. Kamu Hizmetlerine Ayrılan Yerlerde
284
c. Cephe Hattının Gerisinde Kalan Yerlerde Kamulaştırma
286
2. İmar Programına Alınmayan Yerlerde
287
III. İMAR KAMULAŞTIRMALARININ İLKE VE ÖZELLİKLERİ
288
A. İmar Planlarına Uygunluk
288
B. Kamu Yararı Kararından İstisna Tutulma
289
C. Kamulaştırmada Trampa İmkanı
290
Ç. Kamulaştırma Bedelinin Takdirinde İmar Faktörünün Nazara Alınmaması
291
D. Kamulaştırma İşlemine Karşı Açılacak Davalarda İmar Planlarının İptalinin İstenebilmesi
291
E. Kamulaştırmanın İmar Planında Öngörülen Amaçla Sınırlı Olması
292
F. İdarenin Kamulaştırma Yapmakla Yükümlü Olması
293
G. Kamulaştırılan Yerin Emlak Vergilerinin İdarece Ödenmesi
293
VI. KAMULAŞTIRMA – KISITLILIK İLİŞKİSİ VE KISITLANAN TAŞINMAZLARIN EMLAK VERGİSİ
294
B. Kısıtlılığın Başlangıcı ve Sonu, Kapsamı ve Emlak Vergisi
294
1. Kısıtlılığın Başlangıcı
294
3. Kısıtlılığın Kapsamı
297
4. Kısıtlılık Döneminde Emlak Vergisi
297
C. Umumi Hizmetlere veya Kamu Hizmeti Tesisi Arsalarına Ayrılan Yerlerdeki Kısıtlılığın Kaldırılması
298
1. İlgili İdarenin Kamulaştırmadan Vazgeçmesi
298
2. Kamulaştırmanın Yapılması Amacıyla İdareye Başvuru
298
3. İmar Planında Değişiklik Yapılması Talebinde Bulunulması
300
4. Kamulaştırmasız El Atma Davası
301
a. Kamulaştırmasız El Atma Kavramı
301
b. Kamulaştırmasız El Atma Türleri
302
ba. Hukuka Uygun El Atma
302
bb. Hukuka Aykırı El Atma
303
c. Kamulaştırmasız El Atma Halinde Açılabilecek Davalar
314
ca. Elatmanın Önlenmesi Davası
314
ç. Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Görevli Mahkeme
327
5. Anayasa Mahkemesine Bireysel Başvuru
329
6. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine Başvuru
330
İMAR PLANLARININ UYGULANMASI SONUCUNDA OLUŞAN VE
MÜSTAKİL İNŞAATA ELVERİŞLİ OLMAYAN/OLAN
PARÇALARIN DEĞERLENDİRİLMESİ
II. BAĞIMSIZ İNŞAATA ELVERİŞLİ OLMAYAN YERLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ
331
A. Satılabilecek Taşınmazlar
331
C. Satış Yapılabilecek Kişiler
332
III. BAĞIMSIZ İNŞAATA ELVERİŞLİ OLAN YERLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ
333
IV. BELEDİYE VE VALİLİKLERE AİT PARSELLERLE ŞÜYULU TAŞINMAZLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ
333
V. DEĞERLENDİRME ŞARTLARI
334
VI. İMAR KANUNU’NUN 17’NCİ MADDESİNİN UYGULAMALARINA KARŞI YARGI YOLU
335
A. Bedele İlişkin Yargı Yolu
335
C. Tapu İptali ve Tescil Davaları
338
A. Tanım, Amaç ve Önemi
339
II. BELLİ BAŞLI BÖLGELEME TÜRLERİ
341
A. Kullanım Bölgelemesi (Use Zoning, Character Zoning)
341
1. Oturma Bölgeleri (Residential Area)
342
2. Ticaret Bölgeleri (Commercial Zones)
346
3. Sanayi Bölgeleri (Industrial Districts)
348
5. Diğer Kullanım Bölgelemeleri
353
B. Yoğunluk Bölgelemesi (Density Zoning)
354
2. Yoğunluk Bölgelemesi Araçları
355
a. En Küçük Parsel Yüzölçümünün Tespit Edilmesi
356
b. Parsel Boyutlarının Sınırlandırılması
357
bb. Plansız Alanlarda
358
bba. Belediye ve Mücavir Alanlar İçerisinde ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda
359
bbb. Belediye ve Mücavir Alanlar Dışında ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda
360
bbc. Belediye ve Mücavir Alan Sınırlar İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı Dışında Kalan (İskân Dışı) Alanlarda
360
c. Yapının Parselle Bağlantısının Denetlenmesi
360
cb. Yapı İnşaat Alanı
363
cca. Bahçe Uzaklıkları
363
C. Yükseklik Bölgelemesi (Height Zoning)
368
2. İmar Mevzuatında Yükseklik Bölgelemeleri
369
Ç. Başka Bölgeleme Sınırlamaları
372
a. Mezarlıkların İnşası, Tesis, Tanzim ve Tezyini
372
aa. Mezarlıkların İnşası
372
ab. Mezarların Tanzim, Techiz ve Tezyini
374
b. Mezarlıkların Korunması
374
c. Mezarlıklarla İlgili Bölgeleme Kuralları
376
4. Bölgeleme Kurallarına Aykırılık ve Sonuçları
378
İMAR HUKUKUNDA İFRAZ VE TEVHİD
I. İMAR HUKUKUNDA İFRAZ (AYIRMA) VE TEVHİT (BİRLEŞTİRME)
381
2. Tevhit (Birleştirme)
381
1. İfraz İstemine Göre
382
a. Rızai (İsteğe Bağlı) İfraz (Parselasyon)
382
b. Mahkeme Kararı ile İfraz
383
c. Cebri İfraz (Hamur Kuralı, Arsa ve Arazi Düzenlemesi)
383
2. Yeni Adalar Oluşup Oluşmamasına Göre
383
a. Basit ifraz ve Tevhit (Parselasyon Niteliğinde Olmayan)
383
b. Parselasyon Niteliğinde İfraz ve Tevhit
384
C. İfraz ve Tevhit İşlemlerinin Hukuki Niteliği
384
Ç. İfraz ve Tevhidin Arazi ve Arsa Düzenlemesinden Farkı
385
D. İmar Planı Bulunan Alanlarda İfraz ve Tevhit
385
1. Uygulama İmar Planının Yürürlüğe Girmiş Olması
385
2. Uygulama İmar Planına Uygun Olarak Parselasyon Planının Yapılması
386
3. İfraz ve Tevhit İşlemleri Sırasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
387
a. Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerin İfrazına Yer Verilmemesi
387
b. Yapılacak İfraz ve Tevhidin İmar Planlarına ve İmar Mevzuatına Uygun Olması
388
c. Yola Cephesi Olmayan Parsel Oluşturulamaz ve İfraz Edilemez.
388
ç. Yapı Yapılması Yasaklanan Afet Alanları İfraz Edilemez
389
d. Kamu Hizmet ve Tesislerinin Gerçekleştirilmesi Amacıyla Yapılacak Kamulaştırmalarda İfrazlar
390
f. Mevcut Haliyle Yapılaşmaya Elverişli Olmayan Parsellerin Resen Tevhit Veya İfrazı
390
g. İfraz ve Tevhidin Zorunlu Olmadığı Durumlar
391
h. Aynı Yapı Nizamı ve Kullanım Kararına Sahip Parsellerin Tevhidi
391
ı. Yapı Nizamı ve Kullanım Kararı Farklı Olan Parseller Tevhit Edilememesi
391
i. İfraz Şartlarının Aranmadığı Durumlar
391
j. İki Parselin Tevhidinde Kademelenme Yapılmasının Zorunlu Olduğu Durumlar
392
k. İfraz ve Tevhit, Maliklerin Talebi Üzerine Yapılabilir
392
l. İfraz ve Tevhitte Düzenleme Ortaklık Payı Alınamaz
392
m. İfraz ve Tevhit Yola ve Yeşil Alana Terk Şartına Bağlanamaz
393
2. Parselasyon Planı Oluşturulmamışsa
393
3. Gelecekteki Gelişmeye Açık Alanlarda İfraz ve Tevhit
394
4. İmar Planlarında Parsel Cepheleri Tayin Edilmeyen/Edilen Yerlerde Yapılacak İfrazlar
395
E. İmar Planı Dışında Kalan Alanlarda İfraz ve Tevhit
396
1. Belediye ve Mücavir Alanlar İçerisinde ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda
396
2. Belediye ve Mücavir Alanlar dışında ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda İfraz
397
3. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı dışında Kalan (İskân Dışı) Alanlarda İfraz ve Tevhit
398
F. İmar Mevzuatında İfrazla ve Tevhitle İlgili Sınırlamalara Uyulmaması Gereken Durumlar
398
1. Özelleştirme Programına Alınan Kuruluşlara Devri Gereken Taşınmaz Mallarda
398
2. Tarım Arazilerinde
399
3. Taşkömürü Havzasındaki Bedelli Devir Edilecek Taşınmaz Mallarda
399
4. Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesinde
400
a. Hazineye Ait Devlet Hava Meydanları İşletmesi (DHMİ) Genel Müdürlüğünün Kullanımında Olan Taşınmaz Mallarda
400
b. Şanlıurfa İli Ceylanpınar İlçesinin Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde Bulunan ve Tapuda Hazine Adına Tescilli Olan Taşınmazlar ile Tescil Harici Bırakılan Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerler
400
6. Taşınmaz Kültür Varlıklarında
401
7. Arazi Toplulaştırması Yapılan Yerlerde
402
G. Tevhidin Yapılabileceği Durumlar
402
H. İfraz ve Tevhit Usulü
403
II. İFRAZ VE TEVHİT İŞLEMLERİNİN ONAYI VE ŞUYUUN İZALESİ DAVASI
405
C. Tapu Dairesince Yapılacak İşlemler ve Süresi
406
2. Şuyuun İzalesi Yolları
408
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ (PARSELASYON)
I. TANIM, TARİHİ GELİŞİMİ, AMACI, ÖNEMİ VE FAYDALARI
409
A. Terim Meselesi ve Tanım
409
D. Önemi ve Yararları
417
F. 3194 Sayılı Kanuna Göre AAD ile 2981/3290 Sayılı Kanunun 10/c Maddesine Göre AAD Uygulaması Arasındaki Farklar
420
II. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ YETKİSİ
422
A. Belediye ve Mücavir Alanlarda
422
B. Belediye ve Mücavir Alanlar Dışında
422
C. Büyükşehir Belediyelerinde
423
Ç. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Parselasyon Yetkileri
424
1. 01 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi Kapsamındaki Yetkiler
424
2. Tabi Afetlerle İlgili Kanunlar Kapsamındaki Yetkiler
424
3. Haydarpaşa Limanı ile İlgili Yetkiler
425
4. Türkiye Cumhuriyeti Devlet Demiryollarına Ait Taşınmazlarla İlgili Yetkiler
425
5. Milletvekili Lojmanlarıyla İlgili Yetkiler
426
6. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 6495 Sayılı Kanunla Eklenen 8/g Maddesi ile Verilen Yetkiler
426
D. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın Parselasyon Yetkileri
426
E. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın Parselasyon Yetkileri
427
F. Özelleştirme İdaresi Başkanlığı’nın Parselasyon Yetkileri
428
III. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ (PARSELASYON) İŞLEMİNİN AŞAMALARI
428
A. Düzenleme Alanının Belirlenmesi
428
1. Düzenleme Alanını Tespit Yetkisi
428
2. Düzenleme Alanının Tespiti Esasları
429
3. Düzenleme Sınırının Geçirilirken Dikkat Edilecek Hususlar
431
B. Parselasyon Yapabilecek Görevlilerin Görevlendirilmesi
434
C. Hazırlık Çalışmaları
435
1. Halihazır Harita ve Onaylanmış İmar Planının Elde Edilmesi
435
2. Tapu Kayıtlarının ve Haritaların Elde Edilmesi
435
3. Halihazır Haritaların Revize Edilmesi
435
4. Kadastral Parsellerin Halihazır Haritaya Aktarılması
436
5. Uygulamaya Giren Parsellerin Yüzölçümlerinin Kontrolü
436
6. Tapu Kayıtları Üzerinde Belirtme Yapılması
437
7. Uygulama Haritalarının Hazırlanması ve İmar Adalarının Numaralandırılması
437
a. Uygulama Haritalarının Hazırlanması
437
b. İmar Adalarının Numaralandırılması
438
Ç. Düzenleme Alanında Uygulama İşlemleri
439
1. İmar Adalarının Parsellenmesi ve Parselasyon Planlarının Düzenlenmesi
439
b. Parselasyon Planının Tanımı
440
c. Parselasyon Planlarının Hazırlanması, Onaylanması ve İlanı
442
ca. Parselasyon Planlarının Yapımında Yeterlik
442
cb. Parselasyon Planlarının Hazırlanması
442
cc. Parselasyon Planlarının Onaylanması ve İlanı
443
çç. Parselasyon Planlarının Yapılması ve Onaylanmasında Süre
443
ç. Parselasyon Planlarının Kontrol ve Tescili
445
2. Yola Cephesi Olmaya Parsel Oluşturulmaması
445
3. Asgari Parsel Büyüklüğünün Altında Parsel Oluşturulmaması
445
4. Düzenleme Alanında Bulunan Yapıların Durumu
446
5. Düzenlenmiş Arsalarda Bulunan Yapılarda İlave Değişiklik ve Tamiratlar
447
a. Küçük Ölçüde Zaruri Tamirlerin Yapılabileceği Yapılar
448
b. Parsel Sahibinin Muvafakatı İle İlave Değişiklik ve Esaslı Tamir İzni Verilen Yapılar
448
c. Parsel Sahibinin Muvafakatının Olmadığı Takdirde İlave Değişiklik ve Esaslı Tamir İzni Verilmeyen Yapılar
449
ç. Plan ve Mevzuat Hükümlerine Göre Mahzur Bulunduğu Gerekçesiyle İlave, Değişiklik ve Esaslı Tamir İzni Verilmeyen Yapılar
449
d. İK m. 18 Hükümlerinin Tatbiki Mümkün Olmayan Hallerde Kadastral Parsellere Ruhsat Verilmesi
449
c. Hazine ya da Belediyeye Ait Yerlere Rastlayan Yapılar
450
ç. Kamu Hizmetlerine Ayrılan Yerlere Rastlayan Yapılar/Ağaçlar
451
6. Hisseli Arazi ve Arsaların Müstakil Hale Getirilebilmesi
451
7. Plan İçinde Kapanan Yollar ve Yol Fazlaları
452
b. İhdas Edilen Kadastral Yolların Kullanımı
453
c. İmar Kanunu’nun 15 ve 16’ncı Maddeleri Gereğince İhdas
454
ç. Mücavir Alanlarda İhdas
455
d. Plansız Alanlarda İhdas
455
e. İmar Yollarının İhdası
456
D. Düzenleme Ortaklık Payının Tespiti
457
1. Tanımı, Amacı ve Şartları
457
b. Düzenleme Ortaklık Payının Amacı ve Dayanağı
458
c. Düzenleme Ortaklık Payının Şartları
459
ca.Parselasyon Planlarının Yapılmış Olması
459
cb. Düzenlemeye Giren Tüm Parsellerden DOP Kesilmesi
459
cc. Düzenlemeye Giren Tüm Parsellerden Yüzölçümleri Oranında Eşit ve Dengeli DOP Alınması
459
cç. Herhangi Bir Parselden Bir Defadan Fazla DOP Alınmaması
460
cd. İfraz ve Tevhit Sırasında Kesilen Miktarı % 45’e Tamamlayacak Oranda DOP Alınması
460
ce.Yüzölçümü Farklılığı’nın DOP’da Eritilmemesi
461
cf. Düzenleme Nedeniyle Yapılan Giderlere İştirak İstenmemesi
461
cg. Yeniden Düzenleme Yapılan Yerlerden Ayrıca Değerlenme Resmi Alınmaması
462
2. Düzenleme Ortaklık Payı Oranı ve Hesaplanması
462
a. Düzenleme Ortaklık Payı Oranı
462
b. Düzenleme Ortaklık Payının Hesaplanması
463
c. Düzenleme Ortaklık Payı Hesabında Hata
464
ca. Kapanan Yolların Durumu
464
cb. Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerlerin Durumu
465
cc. Uygulama Alanındaki Tescil Harici Tesislerin Durumu
466
cç. Umuma Ait Tesislerin Uygulama Bölgesinde Var Olması
466
4. DOP Olarak Ayrılan Alanların Umumi Hizmetlere Ayrılan Alanlara Yetmemesi Halinde Kamulaştırma
467
5. Düzenleme Ortaklık Payının Kullanılması
467
a. Umumi Hizmet Alanı Kavramı
467
b. Düzenleme Ortaklık Payının Kullanılması
469
ba. Umumi Hizmetler İçin Kullanılması
469
bb. Taşkın Kontrol Tesisi Alanlarının Karşılanması Amacıyla Kullanılması
470
E. Düzenleme Ortaklık Payının Anayasaya Aykırılığı Sorunu
471
1. Arazi ve Arsa Düzenlemesine Giren Kadastro Parselinin Dağıtımı
472
2. Bölgenin İhtiyacına Ayrılan Alanların Tescili
473
3. İmar Parsellerinin Tahsisi
473
a. İmar Parselinin, Kadastro Parselinin Bulunduğu Yerden Verilmesi
473
b. Kadastro Parselinin Bulunduğu Yerden İmar Parseli Verilememesi ve Nedenleri
474
bb. Teknik Zorunluluklar
475
bc. Fiili Zorunluluklar
476
c. Kadastro Parselinin Bulunduğu Yerden İmar Parseli Verilememesinin Sonuçları
477
ca. Müstakil Hale Getirilebilmesi
477
cb. Hisselendirme Yapılabilmesi
477
cc. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Uygulanması
478
cc. Düzenleme Ortaklık Payının Bedele Dönüştürülmesi
479
G. Arazi ve Arsa Düzenlemesinde Düzenlenen Cetveller
481
1. Kadastro Kayıtları Özeti
481
3. Ada Dağıtım Cetveli
481
4. Mal Sahipleri Araştırma ve Özet Formu
482
5. Tescile Esas Dağıtım Cetveli
482
7. Kadastro Ayırma Çapı
483
IV. KAMU TESİS ARSALARINA TAHSİS
483
V. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNE HALKIN KATILIMI
484
VI. KADASTROSU YAPILMAMIŞ ALANLARDA ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİ
486
VII. İMAR PLANI OLMAYAN YERLERDE YAPILAŞMA AMACIYLA ÖZEL PARSELASYON PLANLARI VE SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNİN YAPILAMAMASI
487
VIII. ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİNİN KESİNLEŞMESİ VE İTİRAZ
487
A. Arsa ve Arazi Düzenlemesinin Onayı ve İlanı
487
B. Arsa ve Arazi Düzenlemesine İtiraz ve Giderilmesi
488
IX. ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİ İŞLEMLERİNİN İDARECE GERİ ALINMASI
488
X. ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİ İŞLEMLERİNİN YARGI KARARIYLA İPTAL EDİLMESİ
489
İMAR UYGULAMASI NEDENİYLE HAZİNEYE VE
İL ÖZEL İDARELERE AİT TAŞINMAZLARIN BELEDİYE VE
İL ÖZEL İDARELERİNE TERKİ
A. Terk Yapılacak Taşınmazların İmar Planlarında Meydan, Yol, Su Yolu, Park, Yeşil Saha, Otopark, Toplu Taşıma İstasyonu Ve Terminal Gibi Umumi Hizmetlere Ayrılmış Yerlerde Kalması
492
B. Hazineye veya İl Özel İdarelerine Ait Bulunması
493
C. Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne Ait Olmaması veya Milli Savunma Bakanlığı Tarafından Kullanılmıyor Olması
493
Ç. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın İzninin Alınması
493
D. Parselasyonun Yapılmış Olması
493
III. TERK İŞLEMİNİN AŞAMALARI
495
IV. TAŞINMAZIN TERK EDEN KAMU İDARESİNE İADESİNİN ŞARTLARI
496
A. Özel Mülkiyete Konu Olma
496
B. Amaç Dışı Kullanım
497
A. İmar Hukukunda Yapı
499
B. Resmî Bina – Özel Bina Ayrımı
501
III. PLANLI ALANLARDA YAPI RUHSATI
502
B. Yapı Ruhsatı Alınmasını Gerektiren Yapılar veya Mevcut Yapıdaki Değişiklikler
503
C. Özel Kişilere Ait Yapılarda Yapı (İnşaat) Ruhsatı
504
aa. Uygulama İmar Planının Yürürlüğe Girmiş Olması
504
ab. Ruhsat İstenilen Yerin Şuyulandırılarak İmar parseli Haline Dönüşmesi
505
ac. Projelerin Yürürlükteki Hukuk Kurallarına Uygun Olması
506
aç. Teknik Altyapı Hizmetlerinin Götürülmüş Olması
508
ad. Bina İnşaat Harcının Yatırılması
508
ae. Kanunlardaki Şartların Dışında İdarece Ek Şartlar Konulamaması
509
b. İdareden Alınması Gereken Belgeler
509
ba. İmar Durumu (İmar Çapı)
509
bb. Yol Kotu Tutanağı
510
bc. Kanal Kotu Tutanağı
510
bç. Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporu
510
bd. Aplikasyon Krokisi
511
be. Kayıt ve Suret Harcı
512
c. Projelerin Hazırlanması
513
ç. Yapı Ruhsatı Talebinde Bulunulması
513
da. Bina İnşaat Harcının ve Diğer Harçların Yatırılması
514
db. Otopark Bedelinin Yatırılması
515
dc. Ruhsat Başvurusuna Eklenecek Belgeler
516
dca. Tapu Kayıt Örneği ya da Tapu Yerine Geçebilecek Belgeler
516
dcç. Yapı Aplikasyon Projesi
518
dce. Mekanik Tesisat Projesi
519
dbf. Elektrik Tesisat Projesi
520
dch. Yapının Özelliğine ve Mahallin Şartlarına Göre İlgili İdarece Ek Olarak İstenen Projeler
520
dbh. Projelerin Enerji Ekonomisi Şartlarına Uygunluğu
520
dbı. Projelerin Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik’te Öngörülen Şartlara Uygunluğu
521
dbi. Projelerin Binalarda Su Yalıtımı Yönetmeliğine Uygunluğu
522
d. Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi
523
e. Avan Proje Zorunluluğu Getirilmemesi ve İstisnaları
525
f. Gerektiğinde İlgili Makamlardan Görüş Alınması
525
g. Gerektiğinde Parsel Malik veya Maliklerden Görüş Alınması
526
h. Fenni Mes’ullerin ve Fen Adamlarının Belirlenmesi ve Sorumlulukları
527
2. Ek Yapım ve Değişiklikler
529
a. Özgün Fikir İfade Eden Yapılarda ve Onaylı Mimari Projelerde Ruhsata Tabi İlave, Esaslı Tamir ve Tadillerde Proje Müelliflerinin Görüşünün Alınması
530
b. İzin Alınması Gerekmeyen Durumlar
532
Ç. Kamu Kurum ve Kuruluşlarına Ait Yapılar
533
1. Ruhsat Ön Şartları
533
a. İmar Planlarının Yapılmış Olması
533
b. ÇED Olumlu Raporu veya ÇED Gerekli Değildir Kararı Alınması
534
c. Avan Proje Hazırlattırılarak İlgili İdarelere Sunulması
534
ç. Her Türlü Fenni Mesuliyetin Kamu Kurum ve Kuruluşlarının Mimar ve Mühendislerince Üstlenilmesi
534
d. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 57’deki Belgelerin Aranması
534
2. Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi
535
3. Devletin Güvenlik ve Emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin Harekât ve Savunması Bakımından Gizlilik Arzeden Yapı ve Tesisler
536
4. Elektronik Haberleşme İstasyonları
537
D. Gelişme Alanlarında Yapı Ruhsatı
539
a. Teknik Alt Yapısı Yapılmış Gelişme Alanlarında Yapı Ruhsatı
539
b. Teknik Alt Yapısı Yapılmamış Gelişme Alanlarında Yapı Ruhsatı
539
c. Toplu Konut Alanlarında Yapı Ruhsatı
540
E. Özel İmar Düzenine Tabi Yerlerde Yapı Ruhsatı
540
2. Organize Sanayi Bölgelerinde
541
3. Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde
542
4. Kıyılarda, Sahil Şeritlerinde ve Doldurtma ve Kurutma Yoluyla Kazanılan Arazilerde
542
b. Kıyıda Doldurma ve Kurutma Yoluyla Kazanılan Arazilerde
543
c. Sahil Şeritlerinde
544
5. Özel Çevre Koruma Bölgelerinde
545
6. Toplu Konut Alanlarında
546
7. Su Taşkını Riski Altında Olan Yerlerde
546
8. Halk Konutları, Nüve Konutlar ve Geçici Olarak Kullanılacak Misafir Konutları İnşasında
547
IV. PLANSIZ ALANLARDA YAPI RUHSATI
547
A. Belediye ve Mücavir Alan Sınırı İçinde Planı Bulunmayan Alanlarda
547
1. Özel Kişilere Ait Yapılar
547
2. Kamu Kurum ve Kuruluşların Ait Yapılar
548
B. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında Kalan (İskan Dışı) Alanlarda
548
V. BAŞVURULARIN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YAPI RUHSATININ VERİLMESİ
549
A. Yapı Ruhsatı Verme Yetkisi
549
1. Belediye Sınırları İçinde ve Dışında
549
3. Organize Sanayi Bölgelerinde
551
5. Diğer Yetkili Makamlar
552
B. Başvurunun Değerlendirilmesi ve Ruhsatın Düzenlenmesi
552
C. Yapı Ruhsatının Geçerlilik Süresi
553
Ç. Süresi Biten Ruhsatın Yenilenmesi
554
D. Ruhsat ve Eklerine Uygun Olarak Tamamlanmasına Rağmen Ruhsat Süresii İçinde Yapı Kullanma İzni Düzenlenmemesi Nedeniyle Ruhsatı Hükümsüz Hale Gelen Yapılar
555
E. Uygulama İmar Planı Değişikliği ile Yolda veya Teknik altyapı Alanlarında Kalap Yapılar
556
F. Uygulama İmar Planı Değişikliği Nedeniyle Plana Ait Kararlara Aykırı Hale Gelen Yapılar
556
G. İmar Mevzuatına Aykırı İzinlerin İdarece Geri Alınması
557
H. Plan Değişikliğinin İptali, İnşaat Ruhsatının Kendiliğinden İptali Sonucunu Doğurmaz
558
VI. GEÇİCİ YAPI RUHSATI
558
A. İmar Programına Alınan Yerlerde
559
B. İmar Programına Henüz Alınmamış Yerlerde
559
1. Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerde Muvakkat Yapı İzni
559
2. Plana Göre Kapanması Gereken Yol ve Çıkmaz Sokak Üzerinde Muvakkat Yapı İzni
560
3. İmar Yoluna Mhareci Bulunmayan ve Komşu Parsellerin Yapılaşmış Olması Nedeniyle Tevhit İmkanı Kalmayan Parsellerde Muvakkat Yapı İzni
560
C. Geçici Yapı ile İlgili Diğer Hususlar
561
1. Muvakkat Yapı İzin Süresi
561
2. Muvakkat Yapıların Kullanılması
561
3. Muvakkat Yapıların Tapuya Şerhi
561
4. Yapı Sahibince Taahhütname Verilmesi
561
5. Muvakkat Yapıların Yıkılmamasının Müeyyidesi
561
6. Muvakkat Yapılarla İlgili Yapılaşma Kuralları
561
7. Kamulaştırılması Gereken Taşınmazlarda Muvakkat Yapı İzni
562
Ç. Geçici İnşaat Ruhsatı Verilmesinde Yetki
563
VII. YAPI YAPILIRKEN DİKKATE ALINACAK KURALLAR
563
VIII. YAPI RUHSATINA TABİ OLMAYAN YA DA RUHSATLI SAYILAN YAPILAR
565
1. Yapı Ruhsatı Alınmasını Gerektirmeyen Özel Kişilere Ait Yapılar veya Mevcut Yapılardaki Değişiklikler
565
a. Basit Tamir ve Tadiller
565
2. Kamu Kurum ve Kuruluşlarına Ait Ruhsata Tabi Olmayan Yapılar
568
3. 2981 Sayılı Kanundan (İmar Affından) Yararlanmış Yapılar
569
4. 2981 Sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesi Kapsamında Ruhsatlı Sayılan Yapılar
570
a. 6785 sayılı İmar Kanunu’nun Yürürlüğe Girdiği 17 Ocak 1957 Tarihinden Önce Yapılmış Yapılar
571
b. 6785 sayılı İmar Kanunu’nun Ek Madde 8 Kapsamına Giren Alanlarda 10 Ocak 1975 Tarihinden Önce Yapılmış Yapılar
571
ç. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışında 6785 Sayılı İmar Kanununun Ek 8. Maddesi Gereğince Çıkarılan Yönetmeliğin 1.03. Maddesi Kapsamı Dışında Kalan Köy ve Mezralar ve Dağınık Yerleşik Alanlarda Sanayi, Depolama, Turistik ve Tarımsal Yapılar Dışında Kalan İmar Mevzuatına Aykırı Yapılar
572
B. Belediye ve Mücavir Alan Sınırı Dışında Planı Bulunmayan Köy ve Mezraların Yerleşik Alanlarında
573
1. Özel Kişilere Ait Yeni Yapılar, Ek Yapım ve Değişiklikler
573
a. Ruhsata Tabi Olmayan Yapılar
574
b. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışında 6785 sayılı İmar Kanunu’nun Ek Madde 8 Gereğince Çıkarılan Yönetmeliğin 1.03. Maddesi Kapsamı Dışında Kalan Köy ve Mezralar ve Dağınık Yerleşik Alanlarda Sanayi, Depolama, Turistik ve Tarımsal Yapılar Dışında Kalan İmar Mevzuatına Aykırı Yapılar
575
2. Tarımsal Amaçlı Seralar
576
3. Kamu Kurum ve Kuruluşların Ait Yapılar
577
a. İmar Planı Olmayan Köy Yerleşik Alanı Sınırları İçerisinde Köyün İhtiyacına Yönelik Olarak İlk ve Orta Öğretim Tesisi, İbadet Yeri, Sağlık Tesisi, Güvenlik Tesisi Gibi Yapılar
577
b. İmar Planı Olmayan Köy Yerleşik Alanı Sınırları İçerisinde Köyün İhtiyacına Yönelik Olarak İlk ve Orta Öğretim Tesisi, İbadet Yeri, Sağlık Tesisi, Güvenlik Tesisi Gibi Yapıların Dışında Kalan Kamusal Yapılar
577
c. Devletin Güvenlik ve Emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin Harekat ve Savunması Bakımından Gizlilik Arzeden Yapılar
578
II. PLANI BULUNAN ALANLARDA YAPI KULLANMA İZNİ
579
B. Yapı Kullanma İzni Verilebilmesinin Şartları
580
1. Tamamlanmış Bir Yapının Bulunması
580
2. Mal Sahibinin Müracaatı
580
3. Yapı Kullanma İzni Başvurusuna Eklenmesi Gereken Belgeler
580
4. Projelerin Enerji Ekonomisi Şartlarına Uygunluğu
581
5. Enerji Kimlik Belgesinin Düzenlenmiş Olması
582
6. Projelerin Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik’te Öngörülen Şartlara Uygunluğu
585
7. Yapı Kullanma İzni Harcının Yatırılması
585
C. Yapı Kullanma İzninin Verilmesinde Yetki
586
Ç. Yapı Kullanma İzni Başvurusu Üzerine İdarenin Görevleri
586
1. Yapının İmar Mevzuatına Uygunluğun ve Kullanılmasında Fen Bakımından Mazur Görülmediğinin Tespiti
586
2. Cins Değişikliğinin Yapılması
587
3. Yapı Kullanma İzninin Düzenlenmesi
587
D. 30 Gün İçinde Yapı Kullanma İzninin Verilmesi Zorunluluğu
589
III. PLANSIZ ALANLARDA YAPI KULLANMA İZNİ
590
V. YAPI KULLANMA İZNİNİN SONUÇLARI
592
A. Yapı Kullanma İzni Yapının Bittiğini Gösterir
592
B. Belediye Hizmet ve Tesislerinden Yararlanabilmeyi Sağlar
592
C. Yapı Kullanma İzni Alınmadan Alınan İşletme Ruhsatları İptal edilebilir
592
VI. GEÇİCİ YAPI KULLANMA İZNİ
593
VII. KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ
593
VIII. YAPI RUHSATI VE YAPI KULLANMA İZNİ VERME YETKİSİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
594
YAPILAŞMA ESASLARI VE YAPILARA İLİŞKİN HÜKÜMLER
I. YAPILAŞMA ESASLARI
595
A. Binalara Kot Verilmesi
595
1. Uygulama İmar Planı Planı Bulunan Alanlarda
595
a. Yoldan Kotlandırma
595
b. Tabii Zeminden Kotlandırma
596
c. Köşe Başı Parsellerde Kotlandırma
597
ç. İki Yola Bakan Ara Parsellerde Kotlandırma
597
1. Bahçe Tesviyelerine İlişkin Esaslar
598
2. Ön Bahçelerin Tesviyesi
599
3. Yan Bahçelerin Tesviyesi
600
4. Arka Bahçelerin Tesviyesi
600
C. Parsel Kullanım Fonksiyonlarına Göre Yapılaşma Şartları
600
4. Piknik ve Eğlence (Rekreasyon) Alanları
602
5. Spor ve Oyun Alanları
602
8. Karma Kullanım Alanları
604
Ç. Taban Alanı ve Katlar Alanı
606
D. Bir Parselde Birden Fazla Bina Yapılması
612
E. Eksik Katlı Bina Yapılması
613
II. YAPILARA İLİŞKİN HÜKÜMLER
613
A. Yapıda Bulunması Zorunlu Olan Kullanımlar
613
C. Yapı Piyesleri ve Ölçüleri
616
Ç. Bina Girişleri ve Rampaları
616
E. Işıklıklar ve Hava Bacaları
620
J. Kapı ve Pencereler
625
L. Çıkmalar ve Saçaklar
629
M. Kapıcı Dairesi, Bekçi Odası ve Kontrol Kulübeleri
631
Ö. Pasajlar ve Alışveriş Merkezleri
633
Ş. Müştemilatlar ve Paratonerler
637
İMAR VE YAPI DENETİMİ VE ÖRGÜTLENMESİ
I. YAPI DENETİMİ KAVRAMI VE TARİHİ GELİŞİMİ
639
II. 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUNA GÖRE YAPI DENETİMİ
641
A. Yapı Denetiminin Kapsamı ve İstisnaları
642
1. Yapı Denetiminin Kapsamı
642
2. Yapı Denetiminin İstisnaları
642
a. İK m. 26’da Belirtilen Kamuya Ait Yapı ve Tesisler
642
b. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. Maddesinde Belirtilen Ruhsata Tabi Olmayan Yapılar
642
c. Bodrum Katı Dışında En Çok İki Katlı ve Yapı İnşaat Alanı Toplam 200 Metrekareyi Geçmeyen Müstakil Yapılar
643
ç. Entegre Tesis Niteliğinde Olmayan Tarım ve Hayvancılık Amaçlı Yapı ve Tesisler
643
B. Yapı Denetiminde İlgili İdareler ve Sorumlulukları
644
C. Merkez Yapı Denetim Komisyonları
645
2. Görev ve Yetkileri, Çalışma Usul ve Esasları
646
Ç. Yapı Denetim Kuruluşları
648
3. Yapı Denetim Kuruluşlarına İzin Belgesi Verilmesi
649
4. Görev ve Sorumlulukları
651
a. Proje Denetimi Safhasında
652
b. Yapı Ruhsatı Alınması Safhasında
653
5. Çalışma Usul ve Esasları
656
a. Yapı Denetim Kuruluşlarının Çalışma Usul ve Esasları
656
ç. Yapı Denetim Kuruluşları’nda Görev Alacak Denetçi Personelin Unvanlarına Göre Denetim Yetkisi
658
d. Teknik Personelin Yapı Denetim Kuruluşunda İstihdam Esasları
659
e. Yapı Denetim Kuruluşları’nın Diğer İllerde Faaliyet Göstermesi ve Bu İllerde Görevlendirilecek Personel
661
D. Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmeleri
662
1. Kapsamı, Hukuki Niteliği ve Şekli
662
2. Tarafların Hak ve Borçları
664
a. YDK’nin Hak ve Borçları
664
b. Yapı Sahibinin Hak ve Borçları
665
aa. Hizmet Bedelini Ödeme Borcu
665
3. Sözleşmenin Sona Ermesi
667
E. Yapı Denetim Kuruluşlarının Sorumlulukları
669
a. Sorumluluğun Hukuki Niteliği
672
b. Sorumluluğun Konusu: Yapı
672
c. Sorumluluğun Şartları
673
ca. Yapı Denetim Borcunun Gerektiği Gibi İfa Edilmemesi: Yapının Ayıplı Olması
673
cb. Yapı Hasarı (Zarar)
675
cç. İlliyet (Nedensellik) Bağı
676
ç. Yapı Hasarından Sorumlu Kişiler
677
b. Sorumluluğun Süresi
678
c. Sorumluluğu Ortadan Kaldıran veya Azaltan Haller
678
a. Yapı Denetim Kuruluşları Hakkında
679
aa Tespite Konu Yapının Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi Bedelinin %10’u Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller
679
ab. Tespite Konu Yapının Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi Bedelinin %20’u Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller
680
ac. Tespite Konu Yapının Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi Bedelinin %30’u Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller
680
aç. Tespite Konu Yapının Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi Bedelinin %50’u Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller
681
ad. Üstlenilen Denetim İşlerinin Tamamına Ait Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi Bedelleri Toplamının %3’ü Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller
681
ae. Üstlenilen Denetim İşlerinin Tamamına Ait Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi Bedelleri Toplamının %2’ü Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller
681
af. Bir Yıl Yeni İş Almaktan Men Cezası Verilecek Haller
681
ag. Yapı Denetim Kuruluşunun İzin Belgesinin İptal edileceği Haller
682
b. Mimar ve Mühendisler ile Teknik Elemanlar Hakkında
682
ba. Mimar ve Mühendislere İdari Para Cezası Verilecek Haller
682
bb. Mimar ve Mühendislerin Belgelerinin İptal Halleri
683
bc. Teknik Personelle İlgili İdari Yaptırım Halleri
683
c. Laboratuvar Kuruluşları Hakkında İdari Yaptırımlar
683
ca. Uyarma ve İdari Para Cezası Verilecek Haller
683
cb. Bir Yıl Yeni İş Almaktan Men Cezası Verilecek Haller
684
cc. Laborauvar Kuruluşunun İzin Belgesinin İptali ve Faaliyetine Son Verilerek Sözleşmesinin Feshedileceği Haller
684
cç. Laborauvar Kuruluşunun Ortakları Hakkında İdari Yaptırımlar
685
cd. Laborauvar Kuruluşunun Denetçi Mühendisleri Hakkında İdari Yaptırımlar
685
ce. Laboratuvar Kuruluşunun Teknik Personeli Hakkında İdari Yaptırımlar
685
e. Yapı Denetim Kuruluşu ile Mimar ve Mühendislerinin Yapı ile İlişkisinin Kesilmesi
685
f. Yapı Denetim Kuruluşlarının Yapamayacakları İşler
686
F. Yapı Denetim Kuruluşlarının Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Denetimi
686
G. 4708 Sayılı Kanunun Eleştirisi
686
III. DİĞER KANUNLARA GÖRE YAPI DENETİMİ
687
A. 3194 Sayılı İmar Kanununa Göre Yapı Denetimi
687
a. Fenni Mesullerin Denetim Sorumluluğu
689
b. Fen Adamlarının Yetki, Görev ve Sorumlulukları
689
B. Mahalli İdare Kanunlarında İmar ve Yapı Denetimi
691
C. 1593 Sayılı Umumi Hıfzıssıhha Kanunu’nda Yapı Denetimi
693
Ç. Devlet veya Kamu Tüzel Kişiliklerine Ait İnşaatlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Denetim Yetkisi
693
3. Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesi
696
D. Toplu Konut Projelerinde Yapı Denetimi
696
E. Sistemin Yetersizlikleri
698
IV. YAPILARDA SİGORTA YAPTIRMA ZORUNLULUĞU: ZORUNLU DEPREM SİGORTASI
700
B. Doğal Afet Sigortaları Kurumu
701
C. Sigorta Yapma ve Yaptırma Zorunluluğu
703
Ç. Sigortalının Sorumluluğu
704
D. Tarife ve Talimatlar ile Uygulama Esasları ve Genel Şartlar
704
İMAR HUKUKUNA AYKIRI (KAÇAK) YAPILAR VE
BUNLARA UYGULANAN YAPTIRIMLAR
I. İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPI KAVRAMI
705
II. İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPILAR
706
B. Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılar
706
C. Ruhsat Alınmadan Yapılabilecek Yapılarda Projelerine ve İlgili Mevzuatına Aykırı Yapılar
707
D. Diğer İmar Kurallarına Aykırı Yapılar
707
1. Fen kurallarına Aykırı Yapılar
707
2. Sağlık Kurallarına Aykırı Yapılar
707
3. Şehircilik İlkelerine, Planlama Esasları ve Kamu Yararına Aykırı Yapılar
707
4. Estetik Kurallarına Aykırı Yapılar
708
5. Trafik Kurallarına Aykırı Yapılar
708
6. Kat Düzenine Aykırı Yapılar
709
7. Taban Alanı Kurallarına Aykırı Yapılar
709
8. Komşu Mesafeleri ile İlgili Kurallara Aykırı Yapılar
709
9. İmar Yolu ile İlgili Kurallara Aykırı Yapılar
709
10. Ön Cephe Hattına Aykırı Yapılar
710
11. Bina Derinliği ile İlgili Kurallara Aykırı Yapılar
710
12. Bölgeleme ile İlgili Kurallara Aykırı Yapılar
710
13. Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar
710
14. Başkasının Taşınmazına Tecavüz Edilerek Yapılan Yapılar
711
15. Yapı Kullanma İznine Aykırı Olarak Kullanılan Yapılar
712
III. İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPILARA YAPILACAK İŞLEMLER VE UYGULANACAK YAPTIRIMLAR
712
A. İmar Hukukuna Aykırı Yapılar Hakkında Yapılacak İşlemler
713
1. İmar Hukukuna Aykırı Yapının Tespiti
713
2. İnşaatın Mühürlenerek Durdurulması
713
3. Yapı Tatil Tutanağının Düzenlenmesi ve Tebliği
714
4. İnşaatın Ruhsata Uygun Hale Getirilmesi İçin Yapı Sahibine En Çok Bir Aylık Süre Verilmesi
715
5. Yıkım Kararının Alınması ve Bu Kararın İcrası
716
6. Yıkılması Gerekmeyen Yapılar
717
B. İmar Hukukuna Aykırı Yapılara Uygulanacak Yaptırımlar
717
1. Yapının Yıktırılması
717
a. Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıktırılması
718
aa. 4708 Sayılı Kanun Kapsamındaki Yapılar
718
ab. 4708 Sayılı Kanun Kapsamına Girmeyen Yapılar
719
b. Ruhsatsız Yapıların Yıktırılması
719
ba. Ruhsatsız ve Aynı Zamanda, İmar Hukukuna Uygun Yapıların Yıktırılması
719
bb. Ruhsatsız ve Aynı Zamanda, İmar Hukukuna Aykırı Yapıların Yıktırılması
720
c. Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıktırılması
720
ç. Geçici Yapıların Yıktırılması
721
d. İK m. 23 /Sona Göre Yapıların Yıkılması
721
e. Tehlikeli Yapıların Yıkılması
721
2. Yapı Ruhsatının Verilmemesi
724
3. Yapı Kullanma İzninin Verilmemesi
724
4. Kamu Hizmet ve Tesislerinden Yararlandırılmaması
725
5. Yapı Ruhsatının İptali
727
6. Yapı Kullanma ve İşyeri Açma İzinlerinin İptali
728
7. Faaliyetin Durdurulması
729
8. Yapılan Giderlerin Cezalı Olarak Alınması
729
a. Yapılan Giderlerin Tahsil Oranının Belirtildiği/Belirtilmediği Durumlar
730
aa. Tahsil Oranının Belirtilmediği Durumlar
730
ab. Tahsil Oranının Belirtildiği Durumlar
730
b. Giderlerin Niteliğine göre Tahsil Usulü
731
ba. Tahsil Usulünün Yaptırımın Devamı Niteliğinde Olan Giderler
731
bb. Tazminat niteliğinde Olan ve Bireyleri Cezalandırmayı Amaçlayan Giderler
732
9. Uygulanan Yaptırımlara Karşı Yargısal Yollar
732
YAPILANMA (İMAR) HAKLARININ AKTARIMI
I. İMAR (YAPILANMA) HAKKI VE AKTARIMI
737
A. İmar (Yapılanma) Hakkı Kavramı
737
B. Yapılanma (İmar) Hakkının Aktarımı
738
1. Tanım ve Fonksiyonları
738
2. Çeşitli Ülkelerde İmar Haklarının Aktarımı Programları
740
3. Aktarım Sisteminin İşleyişi
742
a. Gönderen Alanın Tespiti
742
b. Alıcı Alanın Hazırlanması
743
c. İmar Hakkının Aktarımı İçin Pazarlanabilir Bir Değerin belirlenmesi
743
ç. Kapsamlı Bir İmar Planı Değişikliğinin Gerektirdiği Mevzuattaki Değişikliklerin Yapılması
744
d. İHA Programlarının Yararlarının Görülmesi
745
C. İmar (Yapılanma) Hakkı Aktarımı Modelinin Türk Hukukundaki Durumu
745
1. Kültür ve Tabiat Varlıkları Hukukunda
745
b. Yapılanma Hakkının Aktarım Genel Şartları
747
c. Yapılanma Hakkının Aktarımında Yetkili İdareler
748
ç. Yapılanma Hakkının Aktarımının İşleyişi
748
da. Yapılanma Hakları Kısıtlanmış Taşınmaz Alanının Belirlenmesi
748
db. Yapılanmaya Açık Aktarım Alanlarının Belirlenmesi
749
dc. Yapılanma Hakkı Kısıtlanmış Taşınmaz ve Yapılanmaya Açık Aktarım Alanlarının Onaylanması
750
dç. Kısıtlanmış Yapılanma Haklarının Belirlenmesi
750
dd. Kısıtlanmış Yapılanma Haklarının Menkul Kıymetleştirilmesi
751
de. Gayrimenkul Değerleme Şirketlerince Rayiç Değerlendirmesi Yapılması
752
dea. Gayrimenkul Değerleme Şirketleri
752
deb. Rayiç Değerlendirmesi Yapılması
753
dec. Rayiç Değerlendirmesi Sırasında Dikkat edilmesi Gereken Hususlar
753
2. Kentsel Dönüşüm Hukukunda
754
I. İMAR İRTİFAKLARI YOLUYLA MÜLKİYET HAKKININ SINIRLANMASI
756
A. İrtifak Hakkı Kavramı ve İdari irtifaklar
756
1. İrtifak Hakkı Kavramı
756
a. İdari İrtifakların Kurulması
756
aa. Kamulaştırma Yöntemi ile
756
ab. İmar İrtifakları Yolu ile
757
b. İdarî İrtifak Nedeniyle Taşınmaz Malikine Tazminat Verilip Verilmeyeceği Sorunu
758
c. Medeni İrtifaklarla İdari İrtifaklar Arasındaki Farklar
762
B. İmar Planlarının Uygulanması Amacıyla İrtifak Hakkı Tesisi
762
2. Tesise Yetkili İdareler
762
b. Mal Sahibinin Muvafakatiyle
764
II. YAPI YAPMAYA ZORLAMA VE YAPI YASAKLARI
764
A. Yapı Yapmaya Zorlama
764
1. Yapı Yapmaya Zorlamanın Sebepleri
764
2. Yapı Yapmaya Zorlayıcı Usuller
766
a. Ortak Yapı İçin Arsa Sahiplerinin Birleşmeye Zorlanması
766
b. Belli Bir Durumun Ön Şartı Olarak Yapıya Zorlama
766
c. İmar Görmüş Olan Yerlerde Boş Duran Arsalar Üzerinde Yapıya Zorlama
767
1. Geçici Yapı Yasağı
770
2. İmar Planı Uygulaması Nedeniyle Yapı Yasağı
771
a. Yerleşme Alanı Sınırları İçinde
772
aa. Kamu Hizmet ve Tesislerine Ayrılmış Olan Yerlerde Yapı Yasağı
772
ab. Gelişmeye Ayrılmış Alanlarında Yapı Yasağı
773
ac. Bir Parsele Birden Çok Yapı Yasağı
774
b. Yerleşme Alanı Sınırları Dışında
775
3. Diğer Yapı Yasakları
775
a. Karayolları ve Demiryolları Boyunca Yapı Yasağı
775
aa. Belediye Sınırları Dışında
776
ab. Belediye Sınırları İçinde
777
b. Orman Kanunu’nda Yer Alan Yasaklar
777
c. Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanundaki Yasaklar
778
ç. Mera Kanunu ile Getirilen Yapı Yasağı
779
İMAR PARA CEZALARI VE İMAR CEZA HUKUKU
I. İMAR PARA CEZALARI
781
A. İmar Para Cezalarının Nedenleri
781
1. Ruhsat Alınmadan veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapı Yapılması
781
2. Muvakkat Yapıların Süresi Geldiği Halde Kaldırılmaması
782
3. Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapıları Yıktırılmaması veya Tamir Ettirilmemesi
782
4. Umumun Selameti İçin Alınması Gereken Tedbirlerin Alınmaması
782
5. İnşaat ve Tamirat Yapılırken Uyulması Gereken Kurallara Uyulmaması
782
6. İK m. 18’deki Kısıtlamalara Aykırı Davranılması
783
7. İK m. 32’deki Yükümlülüklerin Yerine Getirilmemesi veya Bu Maddeye Aykırı Davranılması
783
8. İK m. 28’deki Yükümlülüklerin Yerine Getirilmemesi veya Bu Maddeye Aykırı Davranılması
784
9. İK m. 35’e Aykırı Davranılması
784
10. Kapıcı Dairesi ve Sığınaklara İlişkin Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi
785
11. Otoparklarla İlgili Yükümlülüklerin Yerine Getirilmemesi
785
12. Belirli Yollar Üzerinde Mahzurlu Bina Bulunan veya Binasız Arsaların Yola Bakan Yüzlerinin Tayin Edilen Tarzda Kapatılmasına İlişkin Yükümlülüklerin Yerine Getirilmemesi
785
B. Para Cezalarını Verirken Dikkat Edilecek Hususlar
786
C. Para Cezalarının Miktarı
787
1. Mevzuata Aykırılığı Yapı İnşaat Alanı Üzerinden Hesaplanması Mümkün Olan Yapılarda
787
2. Mevzuata Aykırılığı Yapı İnşaat Alanı Üzerinden Hesaplanması Mümkün Olmayan Yapılarda
788
3. Mevzuata Aykırı Yapıların Özelliğine Göre Artırımlı Ceza Uygulaması
789
4. İmar Kanunu’nun Diğer Maddelerine Muhalefet
790
5. Para Cezalarının Güncellenmesi
791
6. Para Cezalarının Faizsiz İadesi
791
Ç. Ağırlaştırıcı Nedenler
792
D. Para Cezalarının Verileceği Kişiler
792
E. Para Cezalarını Verecek Merciler
793
F. Ruhsatsız Yapılarda Ruhsat İsteminde Bulunulmasının İmar Cezalarına Etkisi
794
II. İMAR DÜZENİNE KARSI SUÇLAR (İMAR KİRLİLİĞİNE NEDEN OLMA)
796
A. Suçla Korunan Hukuki Değer
796
D. Suçun Özel Görünüş Biçimleri
799