Kat Mülkiyeti Hukuku ve Site Yönetimi El Kitabı

Klasik mülkiyet teorisinin dışında bir kurum olan kat mülkiyetinin tanımı Kanunda verilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanununun 3/1. maddesinde belirtildiği gibi kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat mülkiyeti hukukunda bağımsız bölüm üzerindeki -örneğin dairenin üzerindeki- mülkiyet hakkının dayanağı malikin ana taşınmaz üzerinde sahip olduğu arsa payıdır. Arsa üzerindeki mülkiyet hakkı ile bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı birbirleriyle doğrudan bağlantılıdır ve bağımsız bölümün mülkiyeti arsa payına bağlıdır. Bu sebeple arsa payı olmaksızın bağımsız bölüm kazanılamaz ve devredilemez[3].

Ana taşınmazda -arsada- bir paya sahip olmaksızın bağımsız bölümde hak sahibi olmak mümkün değildir[4]. Bağımsız bölüm ile arsa payı arasındaki bu bağlantı mülkiyet kavramı açısından kat mülkiyeti hukukunun en önemli ayrıntısıdır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu incelendiğinde genel olarak kat mülkiyeti kavramının, kat maliklerinin gerek bağımsız bölüm ve gerekse de ortak yerler üzerindeki hak ve sorumluluklarının, kat maliklerinin birbirleri arasındaki ilişkilerinin, birbirlerine karşı olan hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesi ile ana taşınmazın yönetimi ve yönetim organlarının ve toplu yapı kavramına ilişkin hükümlerin düzenlendiği görülmektedir.