Taşınmaz Değerlemesi
(Taşınmaz Hukuku – İmar Hukuku – Değerleme Yöntemleri)
5. Baskı,
Ocak 2022
Kitabın Detayları
Dili:
Türkçe
Ebat:
17x25
Sayfa Sayısı:
1600
Kitabın Fiyatı:
1.735,00₺
Temin süresi 2-3 gündür.
Kitabın Açıklaması
Gördüğü yoğun ilgi sonucunda, kısa sürede güncellenmiş 5. baskısını yapan Kitapta, Türkiye'de ve Dünya'da ki değerleme yöntemleri ve teknikleri soru ve cevaplarla ayrıntılı olarak açıklanmaktadır. Ayrıca taşınmaz mülkiyeti, tapu sicili, imar, mekansal planlama, imar uygulamaları, imar mevzuatına aykırı yapılar, imarda kazanılmış hak ve daha pek çok konu yargı kararları, yasa, tüzük, yönetmelik ve genelgelerin yanı sıra yerli ve yabancı pek çok kaynağın ışında anlatılmıştır.
Kitap, uzun yıllar, "Gayrimenkul Değerleme" ve "Arazi Geliştirme" konularında çalışan, bu konularda çeşitli üniversiteler, meslek kuruluşları ve kamu kurumlarında eğitimler veren, danışmanlık yapan yazarlar tarafından hazırlanmıştır. Yazarlar kitabın yeni baskısında, eğitimlerine katılanlardan ve danışmanlık yaptıkları firmalardan gelen sorularla kapsamını genişletmişler ve daha pratik bir kitap haline getirmişlerdir.
Kitabın Konu Başlıkları
Taşınmaz Değerlemesine İlişkin Kavramlaşma, Taşınmaz Piyasası ve Analizler
Türk Hukuk Sisteminde Taşınmaz Değerlemesinin Yeri
Türkiye'de Taşınmaz Değerlemesi Yapan Kişiler, Kurullar, Şirketler, Komisyonlar
Sermaye Piyasasında Taşınmaz Değerlemesi İle İlgili Kuruluşlar
Taşınmaz Değerlemesi ve Taşınmaz Hukuku
Taşınmaz Değerlemesi ve İmar Hukuku
Türkiye'de Taşınmaz Değerlemesinde Var Olan Sistemler
Emlak Vergisi ve Kamulaştırma Amaçlı Değerleme
Taşınmaz Değerlemesi Yöntemleri, Taşınmaz Değerlemesinde Özel Uygulamalar
Bilirkişilik ve Değerleme
Almanya'da Taşınmaz Değerlemesi
Uluslararası Değerleme Standartları
Kitabın İçindekileri
Birinci Baskıya Önsöz
7
İkinci Baskıya Önsöz
9
Üçüncü Baskıya Önsöz
11
Dördüncü Baskıya Önsöz
13
Beşinci Baskıya Önsöz
15
Çizelge Listesi
41
Şekiller Listesi
43
Kısaltmalar
45
Bölüm 01
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN
AMACI, KAPSAMI VE ÖNEMİ
01.1. GİRİŞ
51
01.2. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN AMACI
54
01.3. TOPRAK POLİTİKASI VE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN ÖNEMİ
57
01.4. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN KAPSAMI
59
01.5. TAŞINMAZ EKONOMİSİ–TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ İLİŞKİSİ
62
Bölüm 02
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN
KAVRAMLAŞMA, TAŞINMAZ PİYASASI VE ANALİZLER
02.1. GENEL
65
02.2. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN EKONOMİK KAVRAMLAR
65
02.2.1. Rant Nedir ve Kaynağı Nedir?
66
02.2.2. Fiyatın Temeli Nedir?
69
02.2.3. Değer Nedir?
69
02.2.4. Dil Birliği
70
02.2.5. Fiyat–Maliyet–Pazar–Değer İlişkisi
70
02.3. DEĞER TANIMLARI VE TÜRLERİ
72
02.3.1. Temel Kavram: Piyasa (Pazar) Değeri
72
02.3.2. Diğer Tanımlar
74
02.3.3. Türk Hukuk Sisteminde Değerleme ile İlgili Tanımlar ve Kavramlar
78
02.3.3.1. Anayasa
78
02.3.3.2. Türk Medeni Kanunu
79
02.3.3.3. Vergi Usul Yasası (VergiUY)
80
02.3.3.4. Emlak Vergisi Yasası (EmlakVY)
81
02.3.3.5. Kamulaştırma Yasası (KamuY)
82
02.3.3.6. Sermaye Piyasası Yasası
83
02.3.3.7. Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Yasa (AmmeATUY)
84
02.3.3.8. Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Yasa’da Değişiklik Yapılması Hakkında Yasa
84
02.3.3.9. Kat Mülkiyeti Yasası (KatMY)
84
02.3.3.10. Vakıflar Yasası (VakıfY)
85
02.3.3.11. Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Yasa (ÖzelY)
85
02.3.3.12. Harçlar Yasası (HarçY)
86
02.3.3.13. Türk Borçlar Yasası (BorçY)
87
02.3.3.14. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Yasa (AfetRAADY)
87
02.3.3.15. Tapu ve Kadastro Mevzuatı
88
02.4. TAŞINMAZ PİYASASI
89
02.4.1. Taşınmaz Piyasasının Özellikleri
89
02.4.2. Piyasa Araştırma Teknikleri
93
02.4.3. Veri Analizi
96
02.4.4. Analiz Teknikleri
98
02.4.5. Para ve Sermaye Piyasalarının Rolü ve Taşınmaz Piyasaları ile Etkileşimi
99
02.4.6. Taşınmaz Değerlemesinin Adımları ve Piyasa Analizlerinin Öğeleri
101
02.5. DEĞERLEME SÜRECİNDEKİ İNCELEMELER
103
02.5.1. Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
103
02.5.2. Taşınmazın Konumu
106
02.5.3. Taşınmazın Fiziksel ve Yerel Özellikleri
107
02.5.4. Taşınmazın Türü ve Kullanış Amacı
108
02.6. TAŞINMAZIN ANALİZİ
110
02.6.1. En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi
110
02.6.2. SWOT Analizi
112
02.6.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi
117
02.7. BİLGİSAYAR DESTEKLİ ANALİZLER
120
Bölüm 03
TÜRK HUKUK SİSTEMİNDE
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
03.1. TÜRKİYE’DE KURUMLARIN VE KİŞİLERİN FAALİYETLERİNDE TEMEL ALDIKLARI VE KULLANDIKLARI DEĞERLEME SİSTEMLERİ
124
03.1.1. Kamulaştırma Yöntemini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar
125
03.1.2. Emlak Vergisi Yöntemini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar
126
03.1.3. Mahkemelerce Değerleme Yapılmasını Temel Alan Yasalar ve Kurumlar
126
03.1.4. SPK’dan Lisans Almış Taşınmaz/Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarını ve Şirketlerini Esas Alan Yasalar ve Kurumlar
127
03.1.5. Özel Amaçlı Komisyonları Temel Alan Yasalar ve Kurumlar
128
03.2. KAMULAŞTIRMA AMAÇLI DEĞERLEME
128
03.2.1. Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi
130
03.2.2. Kamu Yararı Kararı Alınması ve Onaylanması
131
03.2.3. İdarelerin Satın Alma Yöntemi
133
03.2.4. Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesinde Yetki
136
03.2.5. Bilirkişi Kurulu
137
03.2.6. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları
139
03.2.6.1. Taşınmazın Cinsi (Türü) ve Nevi (Niteliği)
141
03.2.6.1.1. Taşınmazın “Arsa mı?” Yoksa “Arazi mi?” Olduğunun Belirlenmesi
142
03.2.6.2. Taşınmazın Yüzölçümü
149
03.2.6.3. Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Nitelikleri ve Unsurları
152
03.2.6.4. Taşınmazın Varsa Vergi Bildirimi
154
03.2.6.6. Değerlemede (Bedel Tespitinde) Etkili Olacak Diğer Nesnel Ölçüler
156
03.2.7. Arsalarda Değerleme
160
03.2.7.1. Emsal Alınamayacak Satışlar
163
03.2.7.2. Özel Amaçlı Satışlar
164
03.2.7.3. Kamulaştırma Gününden Sonraki Satışlar
167
03.2.7.4. Kamulaştırma Nedeniyle Yapılan Alımlar
168
03.2.7.5. Paydaşlar ve Yakın Akrabalar Arasındaki Satışlar
168
03.2.7.6. Resmi Olmayan Satışlar
168
03.2.7.7. En İyi Emsal Satışlar
170
03.2.7.8. Düzenleme Ortaklık Payı Düşülmesi
172
03.2.8. Yapılarda Değerleme
175
03.2.8.1. Yapılardaki Değerlemelerde “Kamulaştırma Tarihi” ile İlgili Anayasa Mahkemesi Kararı
175
03.2.8.2. Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri
175
03.2.8.3. Kat Mülkiyetli Binalar
177
03.2.8.4. Yapılarda Özel Durumlar
178
03.2.9. Arazilerde Değerleme
180
03.2.9.2. Arazinin Mevkii ve Şartlarına Göre ve Olduğu Gibi Kullanılması
183
03.2.9.3. Ürünlere İlişkin Resmî Bilgilerin Elde Edilmesi
183
03.2.9.4. Sulu–Kuru Arazi
183
03.2.9.5. Kapama Arazi
186
03.2.9.7. Kapitalizasyon Faizi
189
03.2.9.8. Ürün Net Gelirinin Hesaplanması
194
03.2.10. İrtifak Hakkı Değerlemesi
195
03.2.11. Değerlemede Dikkate Alınmayacak Konular
196
03.2.12. Kısmen Kamulaştırma
198
03.2.13. Kamulaştırmasız El Koyma
201
03.3. EMLAK VERGİSİ AMAÇLI DEĞERLEME
216
03.3.1. Emlak Vergisinin Tarihsel Gelişimi
217
03.3.2. Emlak Vergisi Sisteminde Yetkili Kurumlar
219
03.3.3. Emlak Vergisini Düzenleyen Hukuk Kaynakları
221
03.3.4. Emlak Vergisinin Yükümlüleri
221
03.3.5. Emlak Vergisinin Konusu
222
03.3.6. Emlak Vergisinin Oranı
223
03.3.7. Emlak Vergisi İçin Temel Alınan Değer (Matrah) ve Bina, Arsa ve Arazinin Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi
224
03.3.7.1. Binaların Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi
224
03.3.7.2. Arsaların Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi
227
03.3.7.3. Arazilerin Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi
230
03.3.7.4. Emlak Vergisi Değerlerinin Duyurulması ve Kesinleşmesi
232
03.3.7.5. Emlak Vergisine Karşı Açılacak Davada Ehliyet
234
03.3.8. Emlak Vergisinin Tarhı ve Tahakkuku
234
03.3.9. Emlak Vergisinde, Dava Açma Süresi, Bilirkişi İncelemesi ve Diğer İşlemler
236
03.3.9.1. Dava Açma Süresi
236
03.3.9.2. Emlak Vergisinin Tespitinde Bilirkişi İncelemesi
237
03.3.9.3. Takdir Komisyonu Kararlarına Karşı Dava Açılmış Olup Olmamasına Göre Yapılacak İşlemler
238
03.3.10. Emlak Vergisi Yükümlülüğünün Başlangıcı ve Sonraki Yıllarda Yapılan Artışlar
239
03.3.11. Emlak Vergisi Ödeme Tarihleri
240
03.3.12. Emlak Vergisi Bildirimi Verilmemesi ile Vergi Değerini Değiştiren Nedenler
242
03.3.12.1. Emlak Vergisi Bildirimi Verilmemesi
242
03.3.12.2. Vergi Değerini Değiştiren Nedenler (EmlakVY, m. 33)
243
03.3.12.3. Tapudaki İşlemler Sırasında Alınacak Harca Esas Emlak Vergisi Değeri
244
03.3.13. Değerli Konut Vergisi
250
03.3.13.1. Değerli Konut Vergisinin konusu
250
03.3.13.2. Değerli Konut Vergisi İçin Temel Alınan Değer (Matrah) ve Oranı (Nispet)
250
03.3.13.3. Değerli Konut Vergisinin Yükümlüsü
251
03.3.13.4. Değerli Konut Vergisinde Muaflıklar
251
03.3.13.5. Değerli Konut Vergisinin Beyanı, Ödeme Süresi ve Ödeme Yeri
252
03.3.13.6. Değerli Konut Vergisinin Hasılatı
252
03.3.13.7. Değerli Konut Vergisin Yetki
252
03.4. SERMAYE PİYASASI’NDA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
253
03.4.1. Sermaye Piyasasında Kurumlar
253
03.4.2. Sermaye Piyasasında Taşınmaz Değerlemesine İlişkin Düzenlemeler
254
03.4.3. Sermaye Piyasası Kuruluna Bağlı Kuruluşlar
256
03.4.3.1. Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği (TSPB)
256
03.4.3.2. Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. (SPL)
256
03.4.3.3 Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB)
258
03.4.4. Gayrimenkul/Taşınmaz Değerleme Şirketleri
263
03.5. TOPLU DEĞERLEME
276
Bölüm 04
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE TAŞINMAZ HUKUKU
04.1. TAŞINMAZ MÜLKİYETİ
279
04.1.1. Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu
284
04.1.1.1. Arazi
285
04.1.1.2. Bağımsız ve Sürekli Haklar
286
04.1.1.3. Bağımsız Bölümler
286
04.1.2. Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı
287
04.1.2.1. Bütünleyici Parça
287
04.1.2.2. Doğal Ürünler
287
04.1.2.3. Eklenti
288
04.1.2.4. Arazideki Yapılar
289
04.1.3. Taşınmaz Mülkiyetinin Türleri
290
04.1.3.1. Bağımsız Mülkiyet
290
04.1.3.2. Birlikte Mülkiyet
290
04.1.3.2.1. Paylı Mülkiyet
291
04.1.3.2.2. Elbirliği Mülkiyeti
297
04.1.4. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
297
04.1.4.1. Satış (Temlik)
298
04.1.4.2. Bağışlama
300
04.1.4.3. Trampa
302
04.1.4.4. Taksim (Bölme)
304
04.1.4.5. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi
305
04.1.4.6. Miras
306
04.1.4.7. İşgal
307
04.1.4.8. Yeni Arazi Oluşması
308
04.1.4.9. Kazandırıcı Zamanaşımı
308
04.1.5. Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilden Önce Kazanılması
310
04.1.5.1. Mahkeme Kararı
310
04.1.5.2. Cebri İcra
310
04.1.5.3. Kamulaştırma
311
04.1.5.4. Yasada Öngörülen Diğer Durumlarda Mülkiyetin Tescilden Önce Kazanılması
312
04.1.6. İrtifak Hakları
312
04.1.6.1. İntifa Hakkı
319
04.1.6.2. Oturma Hakkı (Sükna Hakkı)
325
04.1.6.3. Üst Hakkı (İnşaat Hakkı)
327
04.1.6.4. Kaynak Hakkı
330
04.1.6.5. Diğer İrtifak Hakları
332
04.1.7. Taşınmaz Yükü (Gayrimenkul Mükellefiyeti)
332
04.1.8. Taşınmaz Rehini
333
04.1.8.1. İpotek
335
04.1.8.2. İpotekli Borç Senedi
340
04.1.8.3. İrat Senedi
341
04.2. HARİTA
341
04.3. KADASTRO
349
04.3.1. Kadastronun Tarihi
350
04.3.2. Tapu ve Kadastro Faaliyetlerini Yürüten Kurum
352
04.3.3. Kadastroda İşlem Akışı
355
04.3.4. Taşınmaz Değerlemesinde Kadastro Bilgilerinin Rolü
357
04.3.5. Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları (LİHKAB)
364
04.4. TAPU SİCİLİ
365
04.4.1. Tapu Sicilinin Unsurları
365
04.4.1.1. Ana Siciller
366
04.4.1.2. Yardımcı Siciller
370
04.4.1.3. Diğer Siciller
372
04.4.1.4. Tapu Sicilini Oluşturan Ana ve Yardımcı Sicillerle İlgili İşlemler
372
04.4.2. Tapu Sicilinin İlkeleri
373
04.4.3. Tapu Siciline Kaydı Gereken Taşınmazlar
376
04.4.3.1. Arazi
376
04.4.3.3. Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölümler
377
04.4.3.3.1. Bağımsız Bölümlerin Arsa Paylarının Belirlenmesi
377
04.4.3.3.2. Bağımsız Bölümlerin Tapu Siciline Tescili
378
04.4.3.3.3. Bir Yapıda Ortak Yerler
378
04.4.3.3.4. Kat Mülkiyetinde Genel Kurallar
379
04.4.3.3.5. Kat İrtifakının Kurulması
380
04.4.3.3.6. Yapı Ruhsatı Alınmadan Yalnızca Onaylı Projeye Dayalı Kat İrtifakı Kurulması Olanaklı mıdır?
380
04.4.3.3.7. Kat Mülkiyetinin Kurulması
382
04.4.3.3.8. 17 Ocak 1957 ve 10 Ocak 1975 Öncesine Ait Yapılarda Kat Mülkiyetinin Kurulması
383
04.4.3.3.9. Kat Mülkiyetinin veya Kat İrtifakının Tapuya Tescili
384
04.4.3.3.10. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Kurulmasının Değerlendirilmesi
385
04.4.4. Tapu Müdürlüğüne Başvuru ve Kabul, Kayıt ve İstemin Reddi Durumu
385
04.4.4.1. Tapu Müdürlüğüne Yapılan Başvuru ve Hak Sahibinin Belirlenmesi
385
04.4.4.2. Tapu Müdürlüğüne Yapılan Başvuruda Tasarruf Yetkisinin Belirlenmesi
387
04.4.4.3. Tapu Müdürlüğünde Resmi Senet Düzenlenmesini Gerektiren ve Gerektirmeyen İşlemler
389
04.4.4.4. Mülkiyet Hakkı ve Sınırlı Ayni Hakların Tescili
393
04.4.4.5. Tapu Sicili Özet Bilgileri
396
04.5. TAPU SİCİLİNİN ELEKTRONİK ORTAMDA TUTULMASI VE TAKBİS UYGULAMASI
398
04.5.1. Tapu Sicilinin Elektronik Ortamda Tutulması Yetkisi ve Yetkili Kurum
400
04.5.3. Değerleme Uzmanlarının Tapu Sicil ve Kadastro Bilgilerine Elektronik Ortamda Ulaşması
405
04.6. TAPU SİCİLİNDE HATALI BLOK VEYA BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARALARINDA DÜZELTME İŞLEMİ
409
04.7. TAPU SİCİLİNDE “KÖK TAPU”
422
04.8. CİNS DEĞİŞİKLİĞİ
424
04.9. YABANCILARA TAŞINMAZ SATIŞI
439
04.10. MİRASÇILIK BELGESİ
446
04.11. TAPU İŞLEMLERİNDE SORUMLULUK VE RÜCU
449
04.12. TAPU KÜTÜĞÜNDE TAKYİDATLAR, ŞERHLER VE BEYANLAR SÜTUNUNDAKİ KAYITLARIN KISITLAMALARI
449
04.12.1. Şerhler Sütunundaki Kayıtlar: Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları
455
04.12.1.1. Şerhler Sütununa Yazılan Kişisel Haklar
456
04.12.1.2. Şerhler Sütununa Yazılan ve Tasarruf Hakkını Kısıtlayan ve Yasaklayan Şerhler
456
04.12.1.2.1. Tasarruf Hakkını Kısıtlayan Şerhler
456
04.12.1.2.2. Tasarruf Hakkını Yasaklayan Şerhler
457
04.12.1.3. Geçici Tescil Şerhi
459
04.12.2. Beyanlar Sütununa Belirtmeler: Kamu Hukuku Kısıtlamaları
459
04.12.3. Beyanlar ve Şerhler Sütunundaki Kayıtlardan Tasarruf Hakkını Sınırlandıran Şerhler ve Belirtmeler
468
04.12.3.1. Kişiye Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları
470
04.12.3.2. Taşınmaza Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları
472
04.12.3.2.1. İhtiyati Tedbir
472
04.12.3.2.2. Haciz
474
04.12.3.2.3. Kamu Haczi
475
04.12.3.2.4. İhtiyati Haciz
476
04.12.3.2.5. İflas
478
04.12.3.2.6. Konkordato
479
04.12.3.2.7. Taşınmaz Davasında Davacı Lehine Verilen Kararın Şerhi–Henüz Kesinleşmemiş İlamların Şerhi (İcra ve İflas Yasası’nın 28. Maddesine Göre Şerh)
480
04.12.3.2.8. Aile Yurdu
481
04.12.3.2.9. Artmirasçı (Adaymirasçı) Atanması Şerhi
482
04.12.3.2.10. Aile Konutu Şerhi
482
04.12.3.2.11. Yargıç Kararıyla Eşin Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanmasının Şerhi
483
04.12.3.2.12. Ticareti Terk Şerhi
484
04.12.3.2.13. Kamulaştırma Yasası’na göre, Taşınmazların Tapu Kaydına Yazılan Kısıtlamalar
485
04.12.3.2.14. Tapu Kütüğünün Nev’i Hanesinde Vakıf Şerhinin Bulunması
488
04.12.3.2.15. Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesinde “Arazi Toplulaştırması Kapsamına Alınmıştır” veya “Arazi Düzenlemesine Tabidir” Belirtmesi
490
04.12.3.2.16. Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Yasası’na Göre Şerh ve Belirtmeler
497
04.12.3.2.17. İskân Yasası’na Göre Şerh
508
04.12.3.2.18. Gecekondu Yasası’na Göre Şerh
509
04.12.3.2.19. 3367 Sayılı Yasaya Göre, Köy Yasası Kapsamında Köy Yerleşim Alanlarında Arazi Tahsisi ile İlgili Şerh
509
04.12.3.2.20. Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Belirtmesi
511
04.12.3.2.21. Kültür ve Tabiat Varlığı Belirtmesi
513
04.12.3.2.22. İpoteğin Paraya Çevrilmesi Şerhi (150/c Şerhi, Satışa Arz Şerhi)
518
04.12.3.2.23. 1164 Sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Yasa’ya Göre Belirtme
519
04.12.3.2.24. Davalıdır Şerhi
521
04.12.3.2.25. Henüz Kesinleşmemiş İlamların Şerhi
521
04.12.3.2.26. Arsa Düzenlemesine Tabidir Belirtmesi
521
04.12.3.2.27. “Bina Kişisine Aittir” Belirtmesi
523
04.12.3.2.28. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ile Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri Şerhi
523
04.12.3.2.29. Geçici Tescil Şerhi
527
04.12.3.2.30. Organize Sanayi Bölgesi Şerhi
528
04.12.3.2.31. 3402 Sayılı Kadastro Yasası’nın 22/a Maddesine Göre Konulan Şerh
531
04.12.3.2.32. Teknik Hataların Düzeltilmesine İlişkin Belirtme
532
04.12.3.2.33. 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Yasa’ya Göre Yenileme Yapılacağına İlişkin Belirtme
533
04.12.3.2.34. Tecavüzlü Bina Belirtmesi
534
04.12.3.2.35. 2981 Sayılı İmar Affı Yasası Belirtmesi
534
04.12.3.2.36. Muvakkat (Geçici) İnşaat Şerhi
535
04.12.3.2.37. İkinci Kez Arsa Düzenlemesi (Parselasyon) Yapılan Kat İrtifaklı veya Kat Mülkiyetli Parsellerde Parsele Yapılan Hisselendirme
536
04.12.3.2.38. Otopark Şerhi
537
04.12.3.2.39. 7269 Sayılı Yasaya Göre Şerh
538
04.12.3.2.40. “İmar Planında Turizm Tesis Alanıdır vb.” Şerhi
540
04.12.3.2.41. Zonguldak Taşkömürü Havzasında “Havza–i Fahmiye” Belirtmesi
549
04.12.3.2.42. Geçit Hakkı Belirtmesi
550
04.12.3.2.43. Önalım (Şufa) Hakkı Şerhi
554
04.12.3.2.44. Alım (İştira) Hakkı Şerhi
555
04.12.3.2.45. Geri Alım (Vefa) Hakkı Şerhi
556
04.12.3.2.46. Kıyı Yasası ile Uygulama Yönetmeliği Uyarınca Konulan Belirtme
557
04.12.3.2.47. Hatalı Blok ve/veya Hatalı Bağımsız Bölüm Belirtmesi
560
04.12.3.2.48. Kentsel Dönüşüm ve Yenileme Alanı, Riskli Alan, Riskli Yapı ve Rezerv Yapı Alanı Belirtmesi
562
04.12.3.2.49. Zemin ve Gedikler (Örfü Belde ve Paftos)
569
04.12.3.2.50. Taşkın Yapılar
572
Bölüm 05
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE İMAR HUKUKU
05.1. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE İMAR HUKUKU İNCELEMELERİNİN ÖNEMİ
577
05.1.1. İmar Hukuku İncelemelerinde Mutlaka Görülmesi Gereken Belgeler
578
05.1.2. İmar Hukuku İncelemelerinde Dikkate Alınması Gereken Mevzuat
583
05.2. TÜRKİYE’DE MEKÂNSAL PLANLAMA (İMAR PLANLARI)
587
05.2.1. İmar Planları
592
05.2.1.1. İmar Planının Amacı, Tanımı ve Niteliği
593
05.2.1.2. İmar Mevzuatında Özel Yasaların Rolü ve Öncelikle Uygulanma Koşulları
596
05.2.1.3. Bir Bölgede Birden Çok Yasa Bulunması Durumunda Öncelikle Uygulanacak Yasa?
602
05.2.1.4. Mekânsal Planlama Kademeleri
603
05.2.1.4.1. Mekânsal Strateji Planı
606
05.2.1.4.2. Çevre Düzeni Planı
607
05.2.1.4.3. İmar Planı
609
05.2.1.5. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne Göre Özel Amaçlı Plan ve Projeler
610
05.2.1.5.1. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne Göre Özel Amaçlı Plan ve Projelerin Hukuki Durumu
610
05.2.1.5.2. Özel Amaçlı Plan ve Projelerin Tanımları
611
05.2.1.6. İmar Planları Konusunda Yetkili Kurumlar
611
05.2.1.6.1. İmar Planlarının Hazırlanmasında ve Onaylanmasında Yerel Yönetimler Arasında Görev–Yetki ve Sorumluluklarla İlgili Farklı Düzenlemeler
612
05.2.1.6.2. Büyükşehirlerde İmar Planlarının Onayıyla İlgili Büyükşehir Belediyesi ile İlçe Belediyelerinin Yetkileri
615
05.2.1.6.3. Büyükşehirlerde İmar Planları ile İlgili Olarak Büyükşehir Belediye Başkanına Verilen Denetleme Yetkisinin Artırılması
618
05.2.1.6.4. İmar Planlarının Hazırlanmasında ve Onaylanmasında Merkezi Yönetimin Görev–Yetki ve Sorumluluklarını Artıran Düzenlemeler
619
05.2.1.6.5. İmar Planları ile İlgili Merkezi Yönetimin Mutlak Etkisi
622
05.2.1.6.6. İmar ile İlgili Merkezi Yönetimin Mutlak Denetimi
622
05.2.1.7. Üst ve Alt Ölçekli Planlar Arasında Uyumluluk
624
05.2.1.8. Türkiye’de Mekânsal Planlar (İmar Planları) ile İlgili Genel Esaslar
626
05.2.1.8.1. İmar Planları Müellif Olmadan Yapılabilir mi?
627
05.2.1.8.2. Mekânsal Plan Yapımında Kurum ve Kuruluş Görüşlerinin Alınması Zorunlu mudur?
627
05.2.1.8.3. İmar Planlarının İdareye Sunulması (MPYY, m. 31)
627
05.2.1.8.4. Mekânsal Planların İdarelerce Ön İncelemesinde Süre Kısıtlaması Var mıdır?
628
05.2.1.8.5. Mekânsal Planlar Hangi Karar Mercilerince Onaylanır ve Nasıl Yürürlüğe Girer?
628
05.2.1.8.6. Çevre Düzeni Planı ve İmar Planları Onaylandıkları Tarihten Başlayarak Kaç Gün Sonra İlan Edilir?
630
05.2.1.8.7. İmar Planları Ne Zaman Kesinleşir?
632
05.2.1.8.8. İmar Planlarının Kesinleşmesinde Hangi Tarihi Temel Almak Gerekir?
633
05.2.1.8.9. Mekânsal Planlar, Sit Alanlarında Nasıl Onaylanır ve Yürürlüğe Girer?
633
05.2.1.8.10. İmar Planlarının Aleniyeti (Herkese Açıklık) Nasıl Sağlanır?
634
05.2.1.8.11. 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Olmadan 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Yapılabilir mi?
634
05.2.1.8.12. İmar Planı Revizyonu ve İlaveleri Nasıl Yapılır? İmar Planları Değiştirilebilir mi?
638
05.2.1.9. İdari Yargıda İmar Planlarının İptali ve Sonuçları
639
05.2.1.9.1. İmar Planlarına Karşı İtirazın ve İptal Davasının Süre Açısından Hukuksal Dayanağı Nedir?
641
05.2.1.9.2. İmar Planlarına Karşı Kaç Tür Dava Açma Durumu Vardır?
643
05.2.1.9.3. İmar Planı İptal Edilirse ve/veya Yürürlüğü Durdurulursa Hangi Durumlar Ortaya Çıkar?
647
05.2.1.9.4. İmar Planı İptal Edildiğinde Önceki Plan Yürürlüğe Girer mi?
648
05.2.1.9.5. Türkiye’de İmar Planlarını Kimler Geçersiz Duruma Getirir?
648
05.2.1.10. İmar Hakları
649
05.2.1.10.1. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde Yer Verilen Tanımlar
649
05.2.1.10.2. Parsel Kullanım Fonksiyonlarına Göre Yapılaşma Koşulları
649
05.2.1.10.3. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde İmar Haklarının Oluşmasını Etkileyen Tanımlar
654
05.2.1.10.4. Plan Raporu, Gösterim (Lejant) Teknikleri ve Plan Notu
657
05.2.1.10.5. İmar Planlarının Yapımı ve Değişikliklerinde Standartlar
658
05.2.1.10.6. İmar Planlarında İnşaat Miktarını Tanımlayan (E, TAKS, KAKS, h) Özel İşaretler
659
05.3. İMAR PROGRAMI
664
05.4. İMAR DURUMU BELGESİ
672
05.5. ARSA DÜZENLEMESİ
674
05.5.1. Türkiye’de Arsa Düzenlemesi
675
05.5.1.1. Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Tarihi ve Düzenlemenin Niteliği
675
05.5.1.2. Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Hukuksal ve Teknik Temelleri
677
05.5.1.3. Düzenleme Ortaklık Payı Nedir ve Nasıl Hesaplanır?
684
05.5.1.4. Arsa Düzenlemesinde “Kapanmış Yollarla Yol Fazlaları” veya “Yoldan İhdas” Nedir?
699
05.5.1.5. Arsa Düzenlemelerinde Hatalı Uygulamalarla İlgili Danıştay İçtihatları
703
05.5.1.6. Arsa Düzenlemesinde İmar Parsellerine Dağıtım Ölçütleri Nelerdir?
703
05.5.1.7. Kat Mülkiyeti ya da Kat İrtifakı Kurulmuş Yapılar Yeniden Arsa Düzenlemesine Konu Olabilir mi?
705
05.5.1.8. Arsa Düzenlemesinin İdari Yargı Yerince İptal Edilmesi
706
05.5.2. Arsa Düzenlemesi ile İlgili Alıştırmalar
710
05.6. YAPI RUHSATI VE YAPI KULLANMA İZNİ
714
05.6.1. Yapı Ruhsatı
716
05.6.1.1. Yapı Ruhsatı Düzenlenirken Temel Alınan Tanımlar
723
05.6.1.2. Yapı Ruhsatında Yapı Tipleri Sınıflaması
725
05.6.1.3. Adına Yapı Ruhsatı Düzenlenebilecek Kişiler ve Kuruluşlar
725
05.6.1.4. Yapı Ruhsatı İçin Hangi Belgelerle Başvurulur?
726
05.6.1.5. Yapı Ruhsatı Başvurusunda Tapu Yerine Geçen Belgeler
729
05.6.1.6. Yapı Ruhsatı Başvurusunda İdareye Verilecek Projeler
729
05.6.1.7. Projelerin İncelenmesi ve Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi Süresi
732
05.6.1.8. Yapı Ruhsatı İçin Taşınmazın Arsa (İmar Parseli) Durumuna Getirilmesi Zorunluluğu
733
05.6.1.8.1. Arsa Düzenlemesi Yapılmadan Ayırma ve Birleştirme İşlemi ile “Arsa” Oluşturulabilir mi?
734
05.6.1.8.2. Yapı Düzeni veya Kullanım Kararı Birbirinden Farklı Olan Parseller Birleştirilebilir mi?
734
05.6.1.8.3. Yola Cephesi Olmayan Parsel Oluşturulabilir mi?
735
05.6.1.9. Yapı Ruhsatı Kaç Kopya Düzenlenir?
735
05.6.1.10. Yapı Ruhsatının Düzenlenmesinde ve İncelenmesinde Dikkat Edilecek Konular
736
05.6.1.11. Yapı Ruhsatı Gerektirmeyen Değişiklikler ve Onarımlar
749
05.6.1.12. Yapı Ruhsatı Gerektiren Değişiklikler ve Onarımlar
752
05.6.1.13. Kamu Kurumlarınca ve Kuruluşlarınca Yapılacak veya Yaptırılacak Yapılar
762
05.6.1.14. Yapı Ruhsatı Alındıktan Sonra Yapıya Başlama ve Bitirme
763
05.6.1.14.1. Yapı Ruhsatının Süresinin 5 Yıl Daha Uzatılması İçin Başvuruda Bulunulmuşsa
764
05.6.1.14.2. Yapı Ruhsatının Süresinin 5 Yıl Daha Uzatılması İçin Başvuruda Bulunulmamışsa
765
05.6.2. Yapı Kullanma İzni
767
05.6.2.1. Yapı Kullanma İzni İçin Hangi Belgelerle Başvurulur?
768
05.6.2.2. İdarelerce Yapı Kullanma İzni Başvurularının İncelenmesi
769
05.6.2.3. İdarelerce Yapı Kullanma İzni Ne Kadar Sürede Verilir?
769
05.6.2.4. Yapı Kullanma İzinlerinde Başvuru Sahibinden Bilgi ve Belge İstenmesine İlişkin İlkeler
770
05.6.2.5. Yapı Kullanma İzin Belgesinin Ulusal Adres Veri Tabanı’ndan Mekânsal Adres Kayıt Sistemi (MAKS) Üzerinden Verilmesi
772
05.7. İMARDA KAZANILMIŞ HAK
772
05.7.1. Kazanılmış Hak Nedir, Ne Zaman Doğar?
772
05.7.2. İmar Planının İptal Edilmesi veya Yürürlüğünün Durdurulması Durumunda İmarda Kazanılmış Hak
778
05.7.2.1. Danıştay’ın 2013 Yılından Önceki Kararlarında Kazanılmış Hak
778
05.7.2.2. Danıştay’ın 2013 Yılından Sonraki Kararlarında Kazanılmış Hak
779
05.7.3. İmar Planlarının Değiştirilmesi Durumunda Kazanılmış Hak
782
05.7.4. Arsa Düzenlemesinin (Parselasyon İşleminin) İptal Edilmesi Durumunda Kazanılmış Hak
783
05.7.5. Hukuka Aykırı Verilen Yapı Ruhsatı Açısından Kazanılmış Hak
789
05.7.6. Türk Medeni Kanunu ve Taşınmaz Mülkiyeti Açısından Kazanılmış Hak
793
05.8. RUHSATSIZ VE/VEYA RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI YAPILAR
797
05.8.1. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili Yıkım İşlemleri
798
05.8.1.1. Ruhsatsız Yapıyı veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Kimler Tespit Eder?
799
05.8.1.2. Ruhsatsız Olduğu veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Tespit Edilen Yapı İçin Ne Tür Bir Tutanak Düzenlenir?
800
05.8.1.3. Tebligatlarda Muhatap Kimlerdir?
804
05.8.1.4. Tebligat Hangi Adrese Gönderilir?
805
05.8.1.5. Yapı Tatil Zaptına Neler Yazılmalıdır?
805
05.8.1.6. Yapı Sahibine Ne Kadar Süre Verilir?
806
05.8.1.7. Verilen Süre İçinde Ruhsata Uygun Duruma Getirilmeyen veya Ruhsat Alınmayan Yapılarla İlgili İşlemler
807
05.8.1.7.1. İmara Aykırılık Daha Sonra Tesis Edilen Bir İşlemle Giderilebilir mi?
808
05.8.1.7.2. İmara Aykırılık “İmar Hakkı Transferi” ile Giderilebilir mi?
810
05.8.1.8. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıkılması İçin Önkoşullar
812
05.8.1.9. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıkılmamasının Sonuçları, Sorumlular Hakkında Yapılacak İşlemler
814
05.8.1.9.1. Mahkeme Kararlarının Uygulanmaması Durumu
815
05.8.1.9.2. İmara Aykırılığı Tespit Edilen Yapılarla İlgili Türk Ceza Yasası Uygulamaları
817
05.8.2. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili İdari Para Cezası İşlemleri
820
05.8.3. Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar
821
05.8.4. İmar Barışı Uygulamaları
822
05.9. İMAR MEVZUATINDA ÖZEL DURUMLAR
830
05.9.1. SİT İlan Edilen Yerler
831
05.9.2. Su Havzaları ve Dere Yatakları
847
05.9.3. Kıyılar
855
05.9.3.1. Kıyılarda “Kıyı Çizgisi” ve “Kıyı Kenar Çizgisi”
856
05.9.3.2. Cumhuriyet Döneminde Kıyılar ile İlgili Yasal Düzenlemeler
861
05.9.3.3. “Kıyı”da Yapılacak Uygulamalar
863
05.9.3.3.1. “Kıyı”nın Hukuksal Durumu
863
05.9.3.3.2. “Kıyı”da İmar Planları ve Yapı İzni Süreçleri
866
05.9.3.4. “Sahil Şeridi”nde Yapılacak Uygulamalar
869
05.9.3.4.1. “Sahil Şeridi”nde Planlama ve Yapılaşma
870
05.9.3.4.2. Sahil Şeridinde Farklı Yapı Yaklaşma Mesafelerinde İnşa Edilen Yapılar ve Kazanılmış Hak
871
05.9.4. Tarım Arazileri
876
05.9.5. Sanayi Alanları
879
05.9.6. Ormanlar
888
05.9.6.1. Devlet Ormanlarında Yapı İzni Verilmesi
888
05.9.6.2. Ormanlardan Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerler
891
05.9.6.3. Özel Ormanlar
893
05.9.7. Turizm Koruma ve Geliştirme Bölgeleri ve Turizm Merkezleri
895
05.9.7.1. İmar ve Planlama Açısından İncelemeler
896
05.9.7.2. Turizm Tesislerinin Değerlemelerinde Turizm Tesislerinin Nitelikleri Açısından İncelemeler
899
05.9.7.3. Turizm Tesislerine Yapı Ruhsatı Verilmesinde Yeni Düzenleme
900
05.9.8. Kentsel Dönüşüm/Yenileme
908
05.9.8.1. Kentsel Dönüşüm Uygulamaları
910
05.9.8.2. 6306 Sayılı Yasa Uygulamaları
911
05.9.8.3. 5393 Sayılı Belediye Kanunu Uygulamaları
917
05.9.9. Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri
923
05.9.10. Boğaziçi Alanı
924
05.9.11. Vakıf Arazileri
926
05.9.12. Zeytinlik Alanları
927
05.9.13. Mera Arazileri
929
05.9.14. Zonguldak Taşkömürü Havzası
934
Bölüm 06
FİNANS MATEMATİĞİ
06.1. FİNANS MATEMATİĞİNİN KAPSAMI
937
06.2. PARANIN ZAMAN DEĞERİ (Finansın Birinci Temel İlkesi)
938
06.3. FAİZ KAVRAMI
941
06.3.1. Faizin Tanımı ve Faizi Etkileyen Faktörler
941
06.3.2. Nominal Faiz–Reel Faiz Oranı Ayrımı
942
06.3.3. Basit Faiz
945
06.3.3.1. Basit Faizde Gelecekteki Değer
946
06.3.3.2. Basit Faizde Bugünkü (Şimdiki) Değer
946
06.3.4. Bileşik Faiz
947
06.3.5. Bugünkü (Şimdiki) Değer, Net Bugünkü Değer ve Gelecekteki Değer
949
06.3.5.1. Bugünkü (Şimdiki) Değer
950
06.3.5.2. Net Bugünkü (Şimdiki) Değer
951
06.3.5.3. Gelecekteki Değer
952
06.3.6. Anüiteler
952
06.3.6.1. Dönem Sonu Anüiteleri
953
06.3.6.1.1. Dönem Sonu Anüitelerin Gelecek Değeri
953
06.3.6.1.2. Dönem Sonu Anüitelerin Bugünkü Değeri
954
06.3.6.2. Dönem Başı Anüiteleri
955
06.3.6.2.1. Dönem Başı Anüitelerin Gelecek Değeri
955
06.3.6.2.2. Dönem Başı Anüitelerin Bugünkü Değeri
955
06.3.6.3. Artan Anüiteler
956
06.3.6.4. Geciktirilmiş Anüiteler
957
06.3.6.4.1. Dönem Sonu Geciktirilmiş Anüiteler
957
06.3.6.4.2. Dönem Başı Geciktirilmiş Anüiteler
957
06.4. ULUSLARARASI GEÇERLİLİĞİ OLAN YATIRIM KARLILIĞI HESAPLARI
959
06.4.1. Net Bugünkü Değer (NBD /NPV)
960
06.4.2. İç Verim Oranı (OİV / IRR)
962
06.4.3. Amorti (Geri Ödeme) Süresi (SGÖ / PBP)
964
Bölüm 07
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ YÖNTEMLERİ
07.1. GENEL
969
07.1.1. Taşınmaz Değerlemesi Yöntemlerinin Gruplandırılması
970
07.1.2. Yöntemlere İlişkin Değerlendirme
973
07.1.3. Değerleme Yönteminin Belirlenmesi
975
07.2. KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ
977
07.2.1. Genel
977
07.2.2. Yöntemin Uygulanması
979
07.2.2.1. Toprak Değeri
979
07.2.2.2. Satış İşlemleri Verilerinin Araştırılması
980
07.2.2.3. İşlem Verilerinin Doğrulanması
981
07.2.2.4. Karşılaştırma Birimlerinin Seçilmesi
981
07.2.2.5. Benzer (Emsal) Satışların İncelenmesi ve Düzeltilmesi
983
07.2.2.6. Karşılaştırma Yönteminde Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması
984
07.2.2.7. Yapılı Taşınmazların Değerinin Belirlenmesi
984
07.2.2.8. Çarpanlar
985
07.2.2.8.1. Gelir Çarpanı
985
07.2.2.8.2. Yapı Çarpanı
985
07.2.3. Örnekler
986
07.2.4. Alıştırma Soruları
994
07.3. GELİR YÖNTEMİ
998
07.3.1. Genel
998
07.3.2. Yöntemin Uygulanması
999
07.3.2.1. Potansiyel Brüt Gelir (Potential Gross Income, PGI)
1000
07.3.2.2. Kira
1000
07.3.2.2.1. Dönemsel Kira (Sözleşme Kirası)
1001
07.3.2.2.2. Tarihsel Kira
1001
07.3.2.2.3. Dış Ekonomik Faktörler
1002
07.3.2.3. Diğer Gelirler
1002
07.3.2.4. Efektif (Fiili) Brüt Gelir (Effective Gross Income, EGI)
1002
07.3.2.5. Net Faaliyet Geliri (Net Operating Income, NOI)
1004
07.3.2.6. Faaliyet (İşletme) Giderleri
1004
07.3.2.6.1. Faaliyet Giderlerinin Sınıflandırılması
1004
07.3.2.6.2. Muhasebe Amaçlı Giderler
1005
07.3.2.6.3. Faaliyet Giderleri Tablosunun Yeniden Düzenlenmesi
1006
07.3.2.7. Faaliyet Tablosu Oranları
1006
07.3.2.8. Kapitalizasyon Oranı
1007
07.3.2.8.1. Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi
1008
07.3.2.8.2. Kapitalizasyon Oranının Yapılandırılması
1010
07.3.2.8.3. Anapara Geri Ödemesi İçin Oran Seçme
1011
07.3.2.8.4. Piyasadan Çıkarma Yöntemiyle Faiz Oranının Belirlenmesi
1012
07.3.2.8.5. Yatırım Bandı Yöntemi–İpotek ve Özkaynak Bileşenleri
1012
07.3.2.9. Gelir Yönteminin Uygulanması ile İlgili Formüller
1013
07.3.2.9.1. Kapitalizasyon Formülleri
1013
07.3.2.9.2. Çarpanlar
1014
07.3.3. Örnekler
1016
07.3.4. Alıştırma Soruları
1025
07.4. İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞI (İNA) YÖNTEMİ
1026
07.4.1. Genel
1026
07.4.2. İndirgenmiş Nakit Akışı Yönteminin Tanımı ve Kapsamı
1027
07.4.3. İNA Yönteminin Uygulaması
1030
07.4.3.1. Yöntemin Temel Formülü
1030
07.4.3.1.1. Nakit Akışlarının Belli Bir Oranda Büyüdüğü Varsayıldığında
1031
07.4.3.1.2. Nakit Akışlarının Belli Bir Oranının Yeni Yatırımlara
Aktarıldığı Varsayıldığında
1032
07.4.3.1.3. Enflasyonist Ortamlarda
1032
07.4.3.1.4. Nakit Akışları Kestiriminde Risk Faktörü Dikkate Alınırsa
1033
07.4.3.2. İNA Yönteminde 3 Önemli Öğe
1033
07.4.3.2.1. Nakit Akış Tabloları
1033
07.4.3.2.2. Nakit Akışları Kestirim Süresi
1035
07.4.3.2.3. İndirgeme Oranı
1036
07.4.3.3. Yöntemin En Yaygın Uygulamaları
1042
07.4.4. Örnekler
1043
07.4.5. Alıştırma Soruları
1046
07.5. MALİYET YÖNTEMİ
1047
07.5.1. Genel
1047
07.5.2. Maliyet Yönteminin Tanımı ve Kapsamı
1049
07.5.3. Yapı Türleri ve Yapı Malzemeleri
1050
07.5.4. Yöntemin Uygulanması
1052
07.5.4.1. Genel
1052
07.5.4.2. Yöntemin Adımları
1052
07.5.4.3. Amortismanın Önemi
1055
07.5.4.3.1. Tanımlar
1055
07.5.4.3.2. Amortisman Belirleme Yöntemleri
1056
07.5.4.3.3. Amortismanla İlgili Bazı Formüller
1058
07.5.5. Örnekler
1059
07.5.6. Alıştırma Soruları
1067
07.6. DİĞER YÖNTEMLER
1068
07.6.1. Kalan (Residual) Yöntemi
1068
07.6.1.1. Kalan Yönteminin Kapsamı
1068
07.6.1.2. Kalan Yönteminin Yapı Taşları
1070
07.6.1.3. Kalan Yönteminin Sakıncaları
1073
07.6.1.4. Örnekler
1075
07.6.2. Likidasyon Yöntemi
1080
07.6.2.1. Yöntemin Tanımı ve Kapsamı
1080
07.6.2.2. Yöntemin Seçenekleri
1081
07.6.2.2.1. Hemen Yıkım Durumunda Likidasyon Değeri
1081
07.6.2.2.2. Hemen Yıkımın Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri
1081
07.6.2.2.3. Uzun Süre Yıkım Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri
1083
07.6.2.3. Genel Likidasyon Değeri Formülleri
1083
07.6.2.4. Örnekler
1084
Bölüm 08
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE ÖZEL UYGULAMALAR
08.1. ARSALARIN DEĞERLEMESİ
1089
08.1.1. Arsa–Arazi Kavramları
1089
08.1.2. Arsaların Değer Tespit Raporlarının İmar Mevzuatı Açısından Analizi
1090
08.1.2.1. Mekânsal Planlar
1091
08.1.2.2. Plan Notu
1092
08.1.2.3. Arsaların Yapılaşma Koşullarına İlişkin Tanımlamalar
1092
08.1.3. Tapu Kayıtlarının İncelenmesi ve Önemi
1096
08.1.4. Konum Tespiti ve Önemi
1096
08.1.5. Arsa Değer Tespitinde Kullanılan Değerleme Yaklaşımları
1097
08.1.5.1. Pazar Yaklaşımı
1097
08.1.5.1.1. Değerleme Adımları
1098
08.1.5.1.2. Verilerin Araştırılması
1098
08.1.5.1.3. Verilerin Doğrulanması
1098
08.1.5.1.4. Karşılaştırma Kriterlerinin Seçimi
1098
08.1.5.1.5. Emsal Satışların Düzeltilmesi
1100
08.1.5.1.6. Uzlaştırma
1100
08.1.5.2. Proje Geliştirme Yaklaşımı
1103
08.1.5.3. Kat Karşılığı Oranıyla Arsa Değerinin Tespiti
1105
08.1.5.4. En Verimli ve En İyi Kullanım
1105
08.1.6. Uygulama Örnekleri
1106
08.1.6.1. Pazar Yaklaşımı Uygulama Örneği
1106
08.1.6.2. Proje Geliştirme Yaklaşımı Uygulama Örneği
1108
08.1.6.3. Kat Karşılığı Oranıyla Arsa Değerinin Tespiti Uygulama Örneği
1111
08.2. KONUT VE İŞYERİ (OFİS, BÜRO, DÜKKÂN, MAĞAZA, SHOWROOM vb.) DEĞERLEMELERİ
1112
08.2.1. Konut ve İşyeri Kavramları
1112
08.2.2. Konut Sektörü ve Gelişimi
1114
08.2.3. Konut Değerlemesinin Önemi
1120
08.2.3.1. Pazar Analizi Süreci
1122
08.2.3.2. Gayrimenkul Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri
1122
08.2.3.2.1. Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma Yöntemi–Karşılaştırmalı
Satış Analizi)
1123
08.2.3.2.2. Maliyet Yaklaşımı
1128
08.2.3.2.3. Gelir Yaklaşımı
1132
08.2.4. Konut ve İşyeri Değerlemelerinde Yöntemlerin Uygulamasında Yaşanan Sorunlar
1135
08.3. ARAZİ (TARIMSAL TOPRAKLARIN) DEĞERLEMESİ
1136
08.3.1. Genel
1136
08.3.2. Yöntemler
1137
08.3.2.1. Karşılaştırma Yönteminin Temelleri
1138
08.3.2.1.1. Kişisel Kanıya Dayanan Karşılaştırma Yöntemi
1139
08.3.2.1.2. Karşılaştırmaya Dayanan Değerleme Yöntemi
1139
08.3.2.1.3. Çarpan Temeline Dayanan Karşılaştırma Yöntemi
1141
08.3.2.1.4. Tipik Değerlere Dayanan Karşılaştırma Yöntemi
1142
08.3.2.2. Gelir Yönteminin Temelleri
1144
08.3.2.2.1. İşletmenin Net Geliri
1144
08.3.2.2.2. Kapitalizasyon Oranı
1146
08.3.2.3. Maliyet Yöntemi
1149
08.3.2.4. İkame Fiyatı Yöntemi
1150
08.3.2.5. Dönüşüm Fiyatı Yöntemi
1150
08.3.2.6. Tamamlayıcı Değer Yöntemi
1150
08.3.3. Üzerinde Ağaç Bulunan Taşınmazların Değerlemesi
1150
08.3.4. Örnekler
1154
08.3.5. Alıştırmalar
1160
08.4. İPOTEK KREDİSİ AMAÇLI HESAPLAMALAR
1161
08.4.1. Bazı Kavramlar ve Eşitlikler
1161
08.4.2. Yatırım Bandı Yöntemi
1162
08.4.3. Kalan Değer Yöntemleri
1163
08.4.4. Finansal Kaldıraç
1165
08.4.4.1. Kaldıracın Etkileri
1165
08.4.4.2. Pozitif, Negatif ve Nötr Kaldıraç
1165
08.4.4.3. Özkaynak Kapitalizasyon Oranı
1166
08.4.5. Örnekler
1166
08.5. TURİZM TESİSLERİ (OTEL, TATİL KÖYÜ vb.) DEĞERLEMESİ
1173
08.5.1. Turizm Tesislerinin Değerlemesi Sırasında Dikkate Alınacak Yasalar ve Yönetmelikler
1178
08.5.2. Turizm Tesisleri Değerlemesinin Farklılıkları
1178
08.5.3. Kültür ve Turizm Bakanlığınca Her Yıl Duyurulan Oda m2 Birim
Maliyetleri
1179
08.5.4. Turizm Tesisleri Değerleme Yöntemleri
1181
08.5.4.1. Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Karşılaştırma Yöntemi
1181
08.5.4.2. Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Maliyet Yöntemi
1184
08.5.4.3. Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Gelir Yöntemi
1185
08.5.4.4. Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi
1188
08.5.4.4.1. Kapitalizasyon Oranının Piyasadan Elde Edilen Verilere
Göre Hesaplanması
1188
08.5.4.4.2. Yatırım Bandı Tekniği
1191
08.5.4.4.3. Yıllık Yatırım Bandı Yöntemi
1193
08.5.4.5. Turizm Tesisinin Değerinin Ortalama Oda Fiyatından Çıkarılması
1194
08.5.5. Örnek Uygulamalar
1194
08.6. ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ (AVM) DEĞERLEMESİ
1196
08.6.1. Saha İncelemesi
1197
08.6.2. Pazar Analizi ve Konum Değerlendirmesi
1199
08.6.3. Değer Takdiri
1200
08.6.3.1. Pazar Yaklaşımı
1201
08.6.3.2. Maliyet Yaklaşımı
1201
08.6.3.3. Gelir Yaklaşımı
1201
08.6.4. AVM Değerlemesinde Önemli Konular
1203
08.6.4.1. Kira Sözleşmeleri
1203
08.6.4.2. İşletme Gideri
1203
08.6.4.3. Doluluk Oranı
1204
08.6.4.4. Marka Karması
1204
08.6.4.5. Yapılaşma Hakkı
1204
08.6.4.6. Gelirlerdeki Dönemsellik
1205
08.6.4.7. Yasal Zorunlulukların Olası Etkileri
1205
08.7. AKARYAKIT İSTASYONLARI DEĞERLEMESİ
1205
08.7.1. Akaryakıt İstasyonlarına İlişkin Tanımlar
1205
08.7.2. İstasyon Kurulum Süreci
1207
08.7.2.1. İnşaat Sonrası Alınacak Belgeler
1208
08.7.2.2. Çalışma Ruhsatı İçin Görüşü Gereken Kurumlar ve Belgeler
1208
08.7.2.3. EPDK Lisansı
1208
08.7.2.4. Asgari Mesafe Tespit Tutanağı
1209
08.7.2.5. İntifa Hakkı, Kira Şerhi, İpotek
1209
08.7.2.5.1. İntifa Hakkı
1209
08.7.2.5.2. Kira Şerhi
1209
08.7.2.5.3. İpotek
1210
08.7.2.6. Sözleşmeler
1210
08.7.2.6.1. Bayilik Sözleşmesi
1210
08.7.2.6.2. Akaryakıt İstasyonlarında İntifa Hakkı Sözleşmeleri
1211
08.7.2.7. Akaryakıt İstasyonlarında Bayilik ve Lisans Alma Koşulları
1213
08.7.3. Akaryakıt İstasyonları Değerlemesinde Mülkiyet İncelemeleri
1214
08.7.4. Akaryakıt İstasyonlarının Değerlemesinde İmar ve Planlama Açısından İnceleme
1216
08.7.5. Akaryakıt ve LPG İstasyonlarını Değerleme
1222
08.7.5.1. Analizler
1222
08.7.5.1.1. Konum Analizi
1222
08.7.5.1.2. Ticari Yoğunluk
1223
08.7.5.1.3. Yapı Donanım Analizleri
1223
08.7.5.1.4. Gelir Verileri
1224
08.7.5.2. Akaryakıt İstasyonu Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler
1224
08.7.5.2.1. Pazar Yaklaşımı
1224
08.7.5.2.2. Gelir Yaklaşımı
1224
08.7.5.2.3. Maliyet Yaklaşımı
1229
08.7.5.2.4. Rapor Ekleri
1231
08.7.6. Değerleme Sürecinde Karşılaşılan Sorunlar
1231
08.7.7. Sonuç ve Öneriler
1233
08.8. KIYI YAPILARI (MARİNA, YAT ÇEKEK YERİ) DEĞERLEMESİ
1235
08.8.1. Karşılaştırma ve Maliyet Yöntemlerinin Birlikte Kullanılması
1237
08.8.1.1. Karşılaştırma Yöntemine Göre Arsaların Değerlemesi
1237
08.8.1.2. Maliyet Yöntemine Göre Yapıların Değerinin Saptanması
1238
08.8.1.3. Karşılaştırma ve Maliyet Yöntemine Göre Toplam Değer
1240
08.8.2. Gelir Yöntemine Göre Değer Belirleme
1240
08.8.3. Marina Değerlemesi Gelir Yöntemi Örneği
1243
08.8.4. Tersane Değerlemesi Örneği
1246
08.8.5. Sonuç ve Düşünceler
1248
08.9. FABRİKA DEĞERLEMESİ
1250
08.9.1. Fabrika ile İlgili Kavramlar
1250
08.9.2. Fabrikanın Diğer Taşınmazlardan Ayrılan Yönleri
1250
08.9.3. Fabrika Türleri
1253
08.9.3.1. Emlak Vergisi Tebliğine Göre
1253
08.9.3.2. Yapım Tekniklerine Göre
1254
08.9.3.3. Taşıyıcı Sistemine Göre
1255
08.9.3.4. Temel Sistemine Göre
1255
08.9.3.5. Çatı Sistemine Göre
1255
08.9.3.6. Cephe Sistemine Göre
1256
08.9.3.7. İş Sağlığı ve Güvenliği Tehlike Sınıfına Göre
1256
08.9.3.8. Üretilen Ürüne Göre
1256
08.9.3.9. Değerleme Kriterlerine Göre
1257
08.9.4. Fabrikaların Tabi Oldukları Hukuk Kaynakları
1258
08.9.5. Fabrika Değerlemesinde Değer Tanımı ve Değerleme Yöntemleri
1259
08.9.5.1. Değerleme ile İlgili Tanımlar
1259
08.9.5.2. Fabrika Değerleme Yöntemleri
1260
08.9.5.3. Maliyet Yöntemine Dayalı Değerlemenin Tanımı ve Çeşitleri
1262
08.9.6. Fabrika Değerlemesi Öncesi Yapılacaklar ve Talep Edilecek Belgelerle Bilgiler
1265
08.9.6.1. Fabrika Değerlemesi Öncesi Yapılacaklar
1265
08.9.6.2. Fabrika Değerlemesi Öncesi Talep Edilecek Bilgiler ve Belgeler
1266
08.9.7. Fabrika Değerlemesi Raporunda Bulunması Gereken Özet Bilgiler
1268
08.9.8. Fabrika Değerlemesinde Dikkat Edilecek Noktalar
1268
08.9.9. Fabrika Değerlemesi İçin Örnek
1273
08.10. İRTİFAK HAKKI DEĞERLEMESİ
1282
08.10.1. Genel Olarak İrtifak Hakları ve Değerleme
1282
08.10.2. Uygulamada İrtifak Hakkı Değerlemeleri
1288
08.10.3. Kamulaştırmada İrtifak Hakkı ve Uygulaması
1294
08.10.4. Diğer Örnekler
1300
08.10.5. İntifa Hakkı Değerlemesi
1305
08.10.6. Üst Hakkı Değerlemesi
1307
08.11. ŞEREFİYELENDİRMELER
1308
08.11.1. Yasalarda Şerefiye
1308
08.11.1.1. 3194 Sayılı İmar Yasası’na Göre Şerefiyelendirme
1308
08.11.1.2. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’na Göre Şerefiyelendirme
1309
08.11.1.3. 1163 Sayılı Kooperatifler Yasası’na Göre Şerefiyelendirme
1310
08.11.1.4. Belediye ve Belediye Şirketlerince Yapılacak Konutların Şerefiyelendirilmesi
1311
08.11.2. Uygulama Açısından Şerefiye
1312
08.11.3. Şerefiyendirme Çalışmaları Uygulama Örnekleri
1315
08.11.3.1. Şerefiyelendirme Raporları Nasıl Hazırlanır?
1316
08.11.3.2. Tamamlanmış Konut Sitesi İçin Şerefiyelendirme / Değerleme Çalışması Örneği
1319
08.11.3.2.1. Konum Faktörü
1320
08.11.3.2.2. Manzara Faktörü
1320
08.11.3.2.3. Kat Faktörü
1321
08.11.3.2.4. Cephe Faktörü
1322
08.11.3.2.5. Yön Faktörü
1322
08.11.3.2.6. Sonuç
1323
08.11.3.3. Proje Aşamasındaki Konut Sitesi İçin Şerefiyelendirme / Değerleme Çalışması Örneği
1323
08.11.3.4. Dükkân, Mağaza vb. Ticari Alanların Şerefiyelendirilmesi
1324
08.11.3.5. Mağaza Şerefiyelendirme Çalışması Örneği
1325
08.12. ECRİMİSİL İŞLEMLERİ VE DEĞERLEMESİ
1327
08.12.1. Ecrimisil ve İşgalci Kavramları
1327
08.12.2. Ecrimisilin Yasal Mevzuatı
1328
08.12.3. Ecrimisil Tespit İşlemleri
1330
08.12.3.1. Taşınmaz Tespit Tutanağı
1330
08.12.3.2. Tespit İşlemlerinde Süre
1331
08.12.3.3. Tespit Sonucu Ecrimisil Talep Etmenin Koşulları
1331
08.12.3.3.1. Hazineye Ait Taşınmazın İşgal Edilmiş Olması
1331
08.12.3.3.2. Kullanıcıların Hakkı Bulunmaması ve İdarenin Rızasının Olmaması
1331
08.12.4. Ecrimisil Takdir İşlemleri
1331
08.12.5. Ecrimisil Tebliğ İşlemleri
1335
08.12.6. Ecrimisil Tahsil İşlemleri
1335
08.12.6.1. Vadesinde Ödenmeyen Ecrimisiller
1336
08.12.6.2. Ecrimisilin Taksitle Ödenmesi
1336
08.12.6.3. Ecrimisilde İndirim
1337
08.12.7. Örnekler
1337
Bölüm 09
BİLİRKİŞİLİK VE DEĞERLEME
09.1. BİLİRKİŞİ VE BİLİRKİŞİLİK KURUMU
1341
09.1.1. Giriş
1341
09.1.2. Hukuksal Dayanaklar
1342
09.1.3. Bilirkişilik Nedir?
1343
09.1.4. Bilirkişilik Bir Meslek midir?
1344
09.1.5. Bilirkişiye Ne Zaman Başvurulur?
1345
09.1.6. Bilirkişi Kimdir?
1348
09.1.7. Kimler Bilirkişi Olabilir?
1350
09.1.8. Özel Hukuk Tüzel Kişileri Bilirkişi Olabilir mi?
1352
09.1.9. Bilirkişinin Nitelikleri Neler Olmalıdır?
1353
09.1.9.1. Uzmanlık (İhtisas) ve Yeterlilik (Ehliyet)
1353
09.1.9.2. Tarafsızlık
1354
09.1.9.3. Dürüstlük
1355
09.1.10. Bilirkişiliğe Başvuru
1355
09.1.11. Bilirkişiler Nasıl Seçilir ve Görevlendirilir?
1356
09.1.12. Bilirkişi İşlevini Nasıl Yerine Getirir?
1359
09.1.13. Bilirkişilik Görevinin Sınırları Nelerdir?
1359
09.1.14. Bilirkişinin Görev Süresi Ne Kadardır?
1360
09.1.15. Bilirkişilerin Kurul Olarak Çalışması
1361
09.1.16. Bilirkişinin Görüşünün Niteliği Nedir?
1361
09.1.17. Bilirkişi Raporu
1363
09.1.18. Aynı Konuda Birden Fazla Rapor Alınması
1364
09.1.19. Bilirkişilerin Sorumluluğu
1367
09.1.20. Bilirkişilerin Denetlenmesi
1368
09.1.21. Hukuki Konularda Bilirkişiye Başvurulması
1369
09.1.22. Bilirkişilik Alanının Kurumsallaştırılması
1369
09.1.23. Bilirkişilerin Eğitimi
1370
09.2. YENİ YASAL DÜZENLEMELER
1371
09.2.1. İmar Mevzuatında Yapılan Düzenlemeler
1371
09.2.1.1. İmar Yasası’nın 18. Maddesinde Yapılan Düzenlemeler
1371
09.2.1.2. Değer Artış Payı
1372
09.2.1.3. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yasası
1373
09.2.2. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Düzenlemeleri
1374
09.2.2.1. Yabancılara Mülk Satışı
1374
09.2.2.2. Toplu Değerleme
1375
09.2.3. Değerli Konut Vergisi
1376
09.3. KAMULAŞTIRMA AMAÇLI DEĞERLEMELER
1377
09.4. ECRİMİSİL KAPSAMINDA DEĞERLEMELER
1379
09.4.1. İdari Yargı Kapsamında Haksız İşgal Tazminatı
1379
09.4.2. Adli Yargıda Haksız İşgal Tazminatı
1382
09.5. ŞEREFİYE DEĞERLEMELERİ
1389
09.6. ARSA PAYI DEĞERLEMELERİ
1390
09.7. LEVAZIM (ENKAZ) BEDELİ DEĞERLEMELERİ
1392
Bölüm 10
ALMANYA’DA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
10.1. GENEL
1399
10.2. ALMANYA FEDERAL İMAR YASASI (AFİY)’NIN DEĞERLEMEYE İLİŞKİN HÜKÜMLERİ
1403
10.3. TAŞINMAZLARIN PİYASA (RAYİÇ) DEĞERLERİNİN SAPTANMASINA İLİŞKİN İLKELER TÜZÜĞÜ (Taşınmaz Değerlemesi Tüzüğü, ImmoWertV)
1407
10.4. KARŞILAŞTIRMA DEĞERİNİN VE TOPRAK DEĞERİNİN BELİRLENMESİ YÖNERGESİ (Vergleichswertrichtlinie, VW–RL)
1418
Ek 1
1429
Ek 2
1431
Ek 3
1433
Ek 4
1434
Ek 5
1435
10.5. GELİR DEĞERİNİN BELİRLENMESİ YÖNERGESİ (Ertragswertrichtlinien, EW–RL)
1437
Ek 1
1452
Ek 2
1455
Ek 3
1457
10.6. MALİYET DEĞERİNİN BELİRLENMESİ YÖNERGESİ (Sachwertrichtlinie, SW–RL)
1462
Bölüm 11
ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI
ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI 2017
1477
Giriş
1477
Ek 1: ALIŞTIRMA SORULARININ ÇÖZÜMLERİ
1541
Ek 2: TERİMLER VE SİMGELER
1555
Kaynaklar
1561
Kavramlar Dizini
1576
Kitabın Fiyatı:
1.735,00₺
Temin süresi 2-3 gündür.
Bu kitaplar da ilginizi çekebilir
Önalım Hakkı
Ahmet Durap
Tapu – Fen İşlemleri
Hüseyin Koçak
İmar Hukuku
Tahir Muratoğlu
Arazi Toplulaştırması Planlama ve Projelemesi
Ş. Tülin Akkaya Aslan, İsmet Arıcı
Hakkımızda
|
Uluslararası Yayınevi Belgesi|
2023 Kaynakça Dokümanı|
Kişisel Verilerin Korunması |
Üyelik|
Siparişlerim|
İletişim